Opinion: Les villes doivent s’étendre pour que les prix de l’immobilier baissent

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Par Wendell Cox

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Le plan du gouvernement Ford visant à étendre l’offre de terrains disponibles pour le logement a évoqué les habituels sifflets de chien sur «l’étalement urbain» par des intérêts apparemment ignorants des liens étroits entre une ville en expansion organique, l’abordabilité du logement et la mobilité ascendante.

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La réalité est que le centre de population de Toronto — sa zone urbaine bâtie — est déjà le plus dense au Canada ou aux États-Unis, à 3 100 personnes par kilomètre carré. C’est à propos de 15 pour cent plus dense que Vancouver ou Montréal et environ même densité que les zones urbaines bâties de l’Union européenne. Cependant, la plupart des gens seront surpris d’apprendre que le centre de population de Toronto ne couvre qu’un tiers de la RMR (ou région métropolitaine de recensement) de Toronto, dont la majeure partie est en fait rurale.

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Tout le monde s’accorde à dire que la RMR de Toronto traverse une grave crise du logement. L’élargissement de l’offre de terrains disponibles pour le logement est crucial pour sortir de la crise. L’offre restreinte de terrains a rendu beaucoup plus difficile pour les ménages à revenu moyen d’acheter le logement qu’ils préfèrent. De nombreux ménages ont été forcés de chercher un logement subventionné, pour lequel le temps d’attente en Ontario peut être plus de dix ans et atteindre jusqu’à 37 ans dans la ville de Toronto. Il est clair que la crise de l’abordabilité du logement a réduit le niveau de vie et accru la pauvreté.

Le problème s’est aggravé depuis le milieu des années 2000, lorsque le gouvernement de Dalton McGuinty a promulgué le programme « Places to Grow », avec sa ceinture verte interdisant la construction de logements juste à l’extérieur du développement existant. Cela a rendu le marché foncier du logement beaucoup moins compétitif alors même que la forte demande de logements se poursuivait. Sans surprise, l’abordabilité du logement a commencé à se détériorer dans la RMR de Toronto. En 2004, le prix médian d’une maison représentait environ quatre fois le revenu médian des ménages avant impôt (un ratio appelé « multiple médian »). En 2021, le prix médian était passé à plus de 10 fois le revenu médian.

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Il n’y a pas de mystère ici. La recherche internationale montre que les politiques de confinement urbain, telles que les ceintures vertes et les limites de croissance, sont associées à de fortes augmentations de prix. L’enquête Demographia International Housing Affordability Survey dans huit pays que je publie depuis 18 ans a montré, au cours de la dernière année pré-pandémique (2019), que tous les marchés avec des logements extrêmement inabordables avaient des politiques de confinement urbain.

Le coût de construction d’une maison ne varie pas beaucoup d’un bout à l’autre du Canada. Les sondages du groupe Altus montrent que les coûts de construction à Toronto sont environ un tiers plus élevés qu’à Winnipeg. Pourtant, les maisons de Toronto coûtent plus de 250 % de plus que celles de Winnipeg, une grande partie de la différence étant due aux terrains et aux coûts connexes. Comme les chiffres le suggèrent, Winnipeg ne s’engage pas dans un confinement urbain qui fausse le marché.

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Les ménages ont manifestement remarqué l’abordabilité épouvantable des logements à Toronto. Entre 2016 et 2021, selon les données de Statistique Canada, un flux net de 270 000 résidents a déménagé de Toronto vers d’autres parties de la province, notamment Barrie, Branford, Guelph, Hamilton, Kitchener-Waterloo, Ottawa, Peterborough et St. Catharines-Niagara, où le logement est considérablement moins cher et les logements individuels et jumelés que les ménages préfèrent sont plus facilement disponibles.

Mais ces marchés imitent maintenant les politiques d’aménagement du territoire de Toronto, avec pour résultat que l’abordabilité du logement se détériore fortement dans chacun d’eux : les prix médians des maisons sur ces marchés ont presque doublé par rapport aux revenus des ménages entre 2015 et 2021.

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La crise de l’abordabilité du logement à Toronto et dans les nombreux marchés régionaux et internationaux ayant des politiques de confinement urbain similaires peut être attribuée dans une large mesure à l’ignorance des fondamentaux économiques. Il en résulte une baisse du niveau de vie, en particulier pour les jeunes ménages, dont beaucoup ne peuvent espérer vivre aussi bien que leurs parents. Les coûts élevés du logement pourraient également éventuellement réduire les taux d’immigration, rendant les objectifs ambitieux du gouvernement Trudeau en matière d’immigration plus difficiles à atteindre.

Le géographe économique et économiste du logement Paul Cheshire de la London School of Economics a conclu que le confinement urbain est tout simplement irréconciliable avec l’abordabilité du logement. L’expérience de Toronto le confirme. Sa crise du coût de la vie en matière d’abordabilité du logement est une menace existentielle pour de nombreux ménages à revenu moyen, avec des conséquences encore plus graves pour ceux à faible revenu. La façon d’alléger la pression est de laisser les villes s’étendre.

Wendell Cox est chercheur principal au Frontier Center for Public Policy et auteur du Démographie International Housing Affordability Index.