La tempête ne fait que commencer sur le marché de l’investissement immobilier et deux autres points chauds

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Le travail d’un gestionnaire de portefeuille consiste à toujours débusquer les risques et à les intégrer dans le processus de prise de décision en matière d’investissement, bien que la fin de l’année soit naturellement un moment pour regarder en arrière et en avant.

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Considérer les choses sur la base du risque par unité de rendement nous a très bien servi sur des marchés comme celui d’aujourd’hui. Dans cet esprit, voici trois domaines que vous voudrez peut-être surveiller de très près, ainsi que ce que nous pensons être de bien meilleures alternatives.

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Marchés privés des actions et de la dette immobilières

Nous pensons que la tempête ne fait que commencer sur le marché immobilier et qu’elle pourrait faire des ravages une fois que les hausses de taux de cette année auront pleinement commencé et que les gens se rendront compte que nous ne reviendrons peut-être pas aux niveaux d’avant 2022.

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Par exemple, les ventes sur le marché immobilier de Toronto en novembre se sont effondrées de 49 % par rapport à il y a un an, et pourtant le prix de référence composite n’a baissé que de 5,5 % au cours de la même période.

Du point de vue de l’investissement, des fissures importantes commencent enfin à apparaître dans le secteur et pourraient facilement devenir le plus grand risque en 2023.

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Par exemple, Romspen Investment Corp. a récemment annoncé qu’elle « reporterait temporairement le paiement » des rachats de son Romspen Mortgage Investment Fund de 2,8 milliards de dollars. Starlight Group Property Holdings Inc., qui possède pour 25 milliards de dollars d’immeubles d’appartements et de propriétés multifamiliales au Canada et aux États-Unis, vient d’annoncer l’arrêt des versements mensuels de deux fonds et a également commencé à bloquer les retraits des investisseurs.

Et, plus remarquable encore, le fonds immobilier de 69 milliards de dollars américains de Blackstone Inc. a commencé à limiter les retraits la semaine dernière. Nous avons lu que le fonds était en quelque sorte en mesure d’afficher un rendement net de 9,3 % au cours des trois premiers trimestres de l’année, tandis que les fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse ont chuté de 20 à 30 % en valeur. Il n’est pas surprenant que les investisseurs profitent d’un gain alors que les investissements comparables sur les marchés publics sont en baisse considérable.

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Il y a ici une leçon pour les investisseurs : si la valeur liquidative de votre fonds n’a pas bougé, appuyez sur le bouton de vente avant que les portes ne montent.

Si vous souhaitez rester investi dans le secteur, regardez les REIT publics qui sont évalués au prix du marché et se négocient à d’énormes remises par rapport à l’année dernière. Vous pouvez également remplacer votre exposition par des billets structurés, qui dans de nombreux cas ont des rendements supérieurs à ce que vous gagniez dans l’immobilier privé ou les hypothèques privées, mais avec une liquidité et une protection contre les baisses.

Actions technologiques

L’une des transactions les plus intéressantes que nous avons suivies est le Nasdaq par rapport aux bons du Trésor de plus de 20 ans – via les fonds négociés en bourse Invesco QQQ Trust Series 1 et iShares 20 Plus Year Treasury Bond – car ils évoluent à l’unisson tous an. Les deux sont en baisse d’environ 29% au cours des 12 derniers mois.

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Nous avons remarqué que de nombreux investisseurs ne semblent pas réaliser que les actions technologiques ont une exposition à la durée (sensibilité aux taux d’intérêt) compte tenu du calendrier des flux de trésorerie de leurs entreprises ainsi que de la dépendance aux taux ultra-bas et au coût du capital pour alimenter leur croissance. .

Pour ceux qui cherchent à se positionner autour d’un renversement des taux d’intérêt ou d’un soi-disant pivot de la Réserve fédérale américaine, nous nous demandons si les obligations à long terme sont le commerce le plus sûr entre les deux, car elles surperformeront en cas de récession économique tandis que les actions technologiques liquider.

Pour l’instant, nous avons évité les deux, mais nous venons tout juste de commencer à plonger nos orteils dans le marché obligataire à plus longue durée.

Marchés émergents EAEO

Nous avons une exposition nulle aux marchés émergents tels que la Chine, car nous ne voyons tout simplement pas la voie de la reprise étant donné le démarrage et l’arrêt continus de son économie en raison des blocages liés au COVID-19.

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Nous avons également une exposition minimale à l’Europe, l’Australasie et le Moyen-Orient (EAEO) compte tenu de leur mauvaise politique énergétique, plus encore en Europe, dont la Russie a profité, exerçant ainsi une pression importante sur leurs économies.

Il existe également des risques de change dans ces régions par rapport au dollar américain, qui continue de s’apprécier, la Banque centrale européenne et la Banque du Japon étant incapables de suivre le rythme de la Fed.

Nous pensons que les marchés basés sur les ressources comme le Canada sont la meilleure alternative ici en raison de leur exposition à l’énergie et aux matériaux. Nous apprécions également les segments de valeur du marché américain, notamment les soins de santé, les services financiers, l’énergie et les services publics.

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Il y a toujours la mise en garde que les risques mentionnés ci-dessus sont traités, mais nous nous demandons à quel point est réellement pris en compte dans les valorisations.

Au moins des segments tels que la technologie, les FPI et même les actions EAEO sont évalués au marché et sont déjà considérablement en baisse cette année par rapport à de nombreux fonds immobiliers privés et hypothécaires privés qui ne le sont pas. Cela ne signifie pas que ces fonds ont une faible corrélation avec les marchés publics, mais ils ont peut-être beaucoup plus de risques de baisse à venir.

Martin Pelletier, CFA, est gestionnaire de portefeuille principal chez Wellington-Altus Private Counsel Inc, opérant sous le nom de TriVest Wealth Counsel, une clientèle privée et une société d’investissement institutionnelle spécialisée dans les portefeuilles discrétionnaires à gestion des risques, l’audit/la surveillance des investissements et l’impôt avancé, la succession et la richesse Planification.

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