Le travail à domicile est là pour rester et cela a des conséquences à la fois sur le logement et l’espace de bureau

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Un nombre sans précédent de Canadiens continuent de travailler à domicile, selon les récentes données de Statistique Canada, avec une augmentation plus que triplée de 2016 à 2021 démontrant comment les entreprises et les employés se sont adaptés aux restrictions imposées par la pandémie sur les rassemblements et la mobilité.

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Près de 40 % des employés au Canada travaillaient à domicile au plus fort du confinement au début de 2020. Certains experts pensaient que les employés retourneraient sur leur lieu de travail à mesure que l’activité économique reprendrait et que les restrictions seraient assouplies.

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Mais l’analyse par Statistique Canada des données extraites du Recensement effectué en mai 2021 et de l’Enquête sur la population active de mai 2022 confirme que le travail à domicile est bien plus qu’une mode. Même deux ans après le début de la pandémie, une part étonnamment importante de la population active occupée continue de rester chez elle.

Si l’augmentation soutenue du télétravail persiste, elle aura des effets durables sur les marchés du logement en général et sur la demande d’espaces de bureaux en particulier.

L’adoption du travail à domicile au début de 2020 est compréhensible. Les employés ont été invités à rester chez eux, les restaurants et les installations de loisirs ont été fermés et les voyages interurbains et internationaux ont été réduits, voire carrément restreints. En conséquence, plus de trois millions de Canadiens ont perdu leur emploi de février à avril 2020, et des millions d’autres ont vu leurs heures de travail diminuer.

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Le basculement vers le travail à domicile a permis à une grande partie de la main-d’œuvre employée de continuer à travailler, bien que le changement ait été plus prononcé pour les employés de bureau que pour les médecins, les ouvriers du bâtiment, etc. L’économie n’avait que partiellement repris ses niveaux d’avant la pandémie en mai 2021, mais une incidence plus élevée que prévu du travail à domicile persistait, malgré les sceptiques qui l’avaient annulé.

Considérons qu’en 2016, la Saskatchewan a déclaré la proportion la plus élevée de travailleurs au foyer, en partie à cause de la plus grande proportion de travailleurs résidant dans les collectivités rurales et les petites villes. En 2021, cependant, l’Ontario a déclaré que près de 30 % de la main-d’œuvre travaillait à domicile, suivi de 22,6 % en Colombie-Britannique.

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Les dernières données du recensement remettent en question certains mythes sur le travail à domicile provoquant un exode du noyau urbain vers les périphéries extérieures, puisque le travail à distance est encore plus élevé dans les zones métropolitaines que dans les petites villes de l’arrière-pays.

Par exemple, 44 % des travailleurs à Ottawa, où le secteur public domine la main-d’œuvre, ont déclaré travailler à domicile, et les chiffres sont de 35 % à Toronto et de 28 % à Calgary.

Ce qui est encore plus surprenant, c’est que le travail à distance était plus prononcé dans les quartiers proches du noyau urbain ou des transports en commun de niveau supérieur. Par exemple, de nombreux quartiers du centre-ville de Toronto ont déclaré que 50 à 70 % des travailleurs travaillaient à domicile.

Dans le même temps, les niveaux de circulation piétonnière et d’occupation des bureaux dans les centres-villes du Canada sont bien inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie. Une étude publiée en novembre par le Business Data Lab de la Chambre de commerce du Canada a révélé que le trafic piétonnier au centre-ville de Toronto en septembre 2022 était de 46 % inférieur à celui de janvier 2020. Les mêmes tendances persistent à travers le Canada, avec un trafic piétonnier en baisse de 48 % à Vancouver et 45 % à Ottawa.

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Les restrictions à la mobilité et aux rassemblements sont depuis longtemps assouplies et les employeurs encouragent, dans certains cas obligent, leurs employés à revenir, mais les niveaux d’occupation, la fréquentation des transports en commun et la circulation des piétons dans les centres-villes urbains sont loin de leurs niveaux d’avant la pandémie.

On peut reconstituer un scénario probable de la façon dont ces tendances continueront d’affecter la demande de logements et de bureaux dans les centres urbains du Canada.

La variation intra-urbaine du travail à distance n’est pas nécessairement définie par le lieu de résidence étant urbain ou suburbain, mais plus encore par l’emploi occupé par un employé. Les personnes employées dans les services professionnels, le secteur public et les services d’éducation, quelle que soit leur résidence dans des quartiers urbains ou suburbains, sont plus susceptibles de travailler à domicile.

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Bien qu’ils se trouvent à distance de marche de leur lieu de travail, des dizaines de milliers de travailleurs employés dans les services professionnels ont choisi de rester chez eux. Cela suggère que la demande de logements dans le noyau urbain ne se dissipera probablement pas si les niveaux de travail à distance restent plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la pandémie.

Le défi le plus important sera pour les propriétaires possédant de vastes espaces de bureaux au centre-ville. Le trafic piétonnier en septembre étant encore à la moitié des niveaux pré-pandémiques, les propriétaires et les entreprises du centre-ville devront faire plus pour repeupler les tours de bureaux.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.