Le marché du logement montre des signes de vie, mais il est trop tôt pour célébrer une reprise

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Selon les données publiées par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la baisse d’un mois à l’autre des ventes de maisons s’est finalement inversée en octobre, lorsque les ventes ont augmenté de 1,8 % par rapport au mois précédent.

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Ceux qui ont une perspective baissière souligneront rapidement que les ventes d’octobre 2022 étaient encore inférieures de 36% à celles d’il y a un an, mais l’augmentation d’un mois à l’autre est significative car il s’agit de la première augmentation du volume des ventes depuis février.

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Bien sûr, il convient de noter à nouveau que les taux hypothécaires ultra-bas ont entraîné des ventes plus élevées que d’habitude en 2020 et 2021. La hausse rapide et abrupte des coûts d’emprunt hypothécaire a inversé les tendances des ventes élevées, renouant peut-être avec l’activité de vente de logements. aux niveaux pré-pandémiques.

Essentiellement, ce que les taux bas donnent, les taux élevés enlèvent.

Cependant, une vision à plus long terme des données suggère que l’activité des ventes d’octobre était inférieure aux niveaux d’avant la pandémie. En effet, les ventes du mois dernier étaient inférieures de 15 % à la moyenne sur 10 ans d’avant la pandémie pour octobre, ce qui suggère que l’escalade des coûts hypothécaires a fait plus de mal que de simplement inverser le battage médiatique des ventes de logements provoqué par la pandémie.

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De plus, l’indice des prix des maisons (IPH) MLS ajusté en fonction de la qualité a diminué de 1,2 % en octobre par rapport au mois précédent. Et le prix national moyen des logements a diminué de 9,9 % par rapport à l’année précédente. Les baisses sont bien plus importantes que les pics de prix observés en février.

Néanmoins, les ventes et l’activité d’inscription d’octobre suggèrent le début d’une reprise du marché. Les ventes ont augmenté et les nouvelles inscriptions en octobre ont augmenté de 2,2 % par rapport au mois précédent. L’augmentation des ventes et des nouvelles inscriptions peut être faible, mais ces signes sont positifs et, en l’absence d’autres chocs inattendus, pourraient jeter les bases d’une reprise plus robuste une fois que les acheteurs et les vendeurs en marge décideront de redevenir actifs.

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Une vision à plus long terme des prix des logements incite également à l’optimisme. Par exemple, le prix de référence national désaisonnalisé de l’Indice des prix des maisons MLS d’octobre était de 756 200 $, ce qui est inférieur à celui de la même période l’an dernier et même inférieur au prix record observé en février, mais en hausse de 38,8 % par rapport à il y a trois ans.

Si l’effondrement de l’immobilier devait impliquer une baisse des prix des maisons à des niveaux tels qu’ils anéantiraient les gains des années successives, une telle baisse des prix ne s’est pas encore concrétisée au Canada. Sur tous les principaux marchés de l’habitation, les prix de référence HPI étaient plus élevés en octobre qu’il y a trois ou cinq ans.

Compte tenu de l’hétérogénéité des marchés du logement, une comparaison des prix des logements sur trois ans montre des gains plus importants pour les marchés qui n’avaient pas culminé avant la pandémie. Par exemple, les prix d’octobre dans les petites villes satellites qui sont devenues attrayantes pendant la pandémie, comme Fraser Valley, en Colombie-Britannique, ou Barrie, en Ontario, sont 55 % plus élevés qu’il y a trois ans. De même, les prix dans le Grand Moncton, au Nouveau-Brunswick, étaient de 75 % plus élevés.

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Ceux qui ont une vision haussière des marchés, comme Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, croient que « le ralentissement des marchés immobiliers canadiens touche à sa fin ». D’autres avec des perspectives baissières prédisent des baisses encore plus importantes des ventes et des prix.

Il est prématuré de commencer à célébrer une reprise du marché du logement. La montée en taux hypothécaires présente de nouveaux risques inattendus pour de nombreux emprunteurs, en particulier les acheteurs d’une première maison qui ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable avec des versements fixes. Ils peuvent être tenus de payer jusqu’à 20 % de plus en versements hypothécaires mensuels en raison de l’augmentation de taux hypothécaires.

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Selon les estimations de la Banque du Canada, 13 % de tous les prêts hypothécaires au Canada ont atteint le soi-disant taux de déclenchement, où le versement hypothécaire mensuel ne couvre que le paiement des intérêts et ne contribue pas au montant principal dû. Le nombre d’emprunteurs vulnérables pourrait atteindre 17 % si les taux hypothécaires augmentaient davantage.

Les propriétaires canadiens à taux variable et ceux dont les prêts hypothécaires à taux fixe doivent bientôt être renouvelés pourraient devoir puiser davantage dans leurs économies pour s’assurer qu’ils peuvent absorber toute augmentation des versements hypothécaires.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.