La bulle immobilière canadienne a-t-elle éclaté? Cela peut dépendre de l’heure et du lieu

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Certains économistes proclament que la bulle immobilière canadienne a éclaté. Les marchés du logement ont en effet considérablement ralenti depuis leur pic de février et mars, mais, malheureusement, les bulles économiques sont notoirement difficiles à identifier et ne sont souvent observées qu’après leur éclatement.

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Il faudrait probablement définir des paramètres définissant les bulles pour avoir une meilleure emprise sur les marchés. Par exemple, la bulle est-elle définie par un effondrement des prix de l’immobilier, des ventes ou des deux ? L’évolution du marché doit-elle être mesurée d’un pic à un creux, ou considérée d’un mois à l’autre ou d’une année à l’autre ? Quel niveau de baisse des prix et des ventes constitue une bulle éclatée, plutôt que de simples fluctuations normales du marché en réponse aux changements de la demande ou des cadres réglementaires ?

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Un examen des indicateurs du marché du logement révèle rapidement que toute conclusion sur l’état des marchés du logement dépend des repères utilisés pour les étudier. Les comparaisons du pic au creux suggèrent des baisses de prix beaucoup plus importantes que ce que révèlent les comparaisons d’une année sur l’autre. Les points de référence ne sont pas aussi significatifs pour comparer la baisse des ventes, qui sont considérablement en baisse d’une année sur l’autre et d’un sommet à un creux.

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Un rapport récent de RBC Economics a conclu que le ralentissement prévu des ventes et des prix des logements était le résultat de la flambée des taux d’intérêt. RBC s’attend à ce que les taux d’intérêt augmentent encore et prévoit que « le prix de référence national chutera de 14% du sommet (trimestriel) au creux ».

Encore une fois, les prix de référence peuvent différer des prix moyens, qui ne tiennent pas compte des différences de qualité et de taille des logements au fil du temps. L’activité de vente en période de récession peut passer de maisons plus grandes et de meilleure qualité à des maisons plus petites et de qualité inférieure ; par conséquent, toute variation des prix moyens ne représentera pas la variation du prix d’une maison moyenne.

Parallèlement, certains marchés de l’habitation connaîtront une baisse des ventes et des prix plus importante que d’autres. Par exemple, le rapport de RBC montre que l’activité immobilière à Calgary a fait preuve de plus de résilience qu’à Toronto.

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Considérez que l’indice des prix des maisons MLS (IPH), qui tient compte des différences de taille et de qualité des logements, a diminué à Toronto de 1,3 % en octobre par rapport à la même période l’an dernier, tandis que Calgary a augmenté de 9,1 %.

Les baisses du sommet au creux ont également été plus prononcées à Toronto qu’à Calgary. L’IPH à Calgary a diminué de 4,2 % en octobre après avoir atteint un sommet en mai. À Toronto, l’indice a baissé de 18 % par rapport à son sommet de mars. Le rapport de RBC a noté que la baisse des prix à Toronto a déjà retourné la moitié des gains réalisés pendant la pandémie.

La baisse des transactions immobilières est plus forte que celle des prix. Les ventes d’octobre ont diminué de 49 % à Toronto par rapport à la même période il y a un an. D’autres grands marchés de l’habitation ont affiché des baisses annuelles plus faibles, dont Vancouver de 45,5 % et Montréal de 35 %. Les ventes annuelles de logements à Calgary ont chuté encore moins, à 14,9 %.

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La baisse de 49 % des ventes constitue-t-elle un éclatement de la bulle ? Considérez que les taux d’intérêt ultra bas introduits plus tôt dans la pandémie ont alimenté la croissance des ventes de sorte que par rapport à 2019, 60 000 maisons de plus ont été vendues en 2020 et plus de 170 000 ont été vendues en 2021 au Canada.

Cette année, un renversement du régime des taux d’intérêt ramène les marchés du logement aux niveaux d’avant la pandémie. Même avec la flambée des taux d’intérêt, l’Association canadienne de l’immeuble prévoit plus de ventes en 2022 et 2023 qu’en 2019. Des prévisions de ventes plus élevées qu’avant la pandémie suggèrent que la demande de logements sera probablement forte une fois que la poussière se sera retombée sur les taux d’intérêt.

Il est indéniable que les marchés canadiens de l’habitation ont connu un ralentissement notable et attendu depuis février. Cela constitue-t-il une bulle bust ? La réponse réside dans sa perspective.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.