Opinion : Préserver les avantages du MLS pour les Canadiens

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L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) est souvent citée dans ces pages, que nous offrions des informations sur le marché du logement, des prévisions, des prix de référence ou même, parfois, une opinion sur la façon de créer une meilleure politique du logement. À peu près tout ce que nous faisons en termes d’informations et d’analyses est possible car les agents immobiliers fournissent des listes de propriétés au service d’inscriptions multiples (MLS) de leurs chambres immobilières locales, où elles sont agrégées et catégorisées. Les informations d’inscription sont ensuite téléchargées presque instantanément sur Realtor.ca à la vue des consommateurs.

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Les listes MLS sont la matière première de l’indice des prix des maisons MLS (IPH), qui est utilisé par l’OCDE, la Banque mondiale, le FMI et d’autres à l’étranger, ainsi que par nos propres institutions et organisations financières, comme la Banque du Canada et Statistique Canada. Canada, qui l’utilisent dans leur calcul de l’indice des prix à la consommation.

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Récemment, nous avons commandé un papier intitulé « Services inter-agences au Canada : comment préserver et accroître la valeur ». Rédigé par Paul Johnson de Rideau Economics et Anthony Niblett de l’Université de Toronto, il est accessible au public sur crea.ca. Nous voulions explorer comment le MLS apporte de la valeur aux consommateurs, quelles sortes de choses peuvent menacer cette valeur et ce qui pourrait être fait pour maintenir et améliorer l’intégrité et la crédibilité du MLS.

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Johnson et Niblett concluent que le fait d’avoir plus d’annonces immobilières sur le MLS augmente la valeur pour les acheteurs et les vendeurs grâce aux «effets de réseau». Comme vous vous en doutez, un marché immobilier avec plus de maisons à vendre attirera plus d’acheteurs et, dans un cercle vertueux, un marché avec plus d’acheteurs attirera plus de vendeurs.

Un moyen évident de détruire ces précieux effets de réseau consiste à supprimer les annonces d’un MLS. Au cours des dernières années, et en particulier lors du récent pic des marchés de l’habitation, nous avons constaté une augmentation de certaines pratiques qui entraînent la perte d’inscriptions au profit du MLS – un défi qui affecte l’exhaustivité des données.

Ces pratiques comprenaient l’abus du marketing « à venir », où la publicité de pré-inscription allait au-delà de la promotion d’une propriété avant qu’elle ne soit disponible à la vente sur le MLS à un effort délibéré pour vendre une propriété avant qu’elle n’atteigne le MLS ou Realtor.ca . Un autre était l’exploitation d’inscriptions « exclusives », c’est-à-dire d’inscriptions discrètement commercialisées par l’agent vendeur auprès d’une liste exclusive de clients et non placées du tout sur le MLS.

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Lorsqu’elles sont utilisées de manière inappropriée, ces pratiques peuvent ne pas être dans le meilleur intérêt du client, même s’il peut y avoir des exceptions valables où un vendeur de maison souhaite être exclu du MLS : lorsque Drake décide de vendre sa maison, par exemple, il a probablement gagné n’acceptez pas les projections publiques ou les journées portes ouvertes.

Une autre façon de détruire la valeur du MLS consiste à tenter délibérément de prendre des informations sur les listes pour créer un système alternatif qui réduirait finalement le nombre total d’inscriptions au fil du temps. Il n’y a évidemment rien de mal à un service concurrent. Mais les services d’annonces multiples sont des marchés immobiliers pour les professionnels qui négocient dans l’immobilier et un service concurrent basé sur les données d’annonce MLS serait comme Airbnb demandant à l’industrie hôtelière son logiciel de réservation. Les services d’inscriptions multiples ont été créés à un coût important et grâce aux efforts soutenus des agents immobiliers pour améliorer l’efficience et l’efficacité des transactions immobilières. Et ils ne réussissent que si les vrais agents immobiliers qui négocient des biens immobiliers apportent de la valeur au système en ajoutant des listes de maisons ou en amenant des acheteurs à la table.

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Il en va de même pour le phénomène relativement nouveau des entreprises qui rejoignent un système MLS en tant que « courtiers » pour accéder aux données des listes de propriétés, mais ne contribuent pas les listes à la coopérative et peut-être même ne font pas de commerce immobilier. N’étant courtiers que de nom, ils pourraient réduire les effets de réseau créateurs de valeur pour les consommateurs.

Enfin, une multitude de pirates, de grattoirs de données et d’acteurs similaires enfreignent les règles de partage existantes ou tentent de voler du matériel protégé par le droit d’auteur pour leur propre usage. L’ACI et les chambres et associations immobilières locales consacrent des ressources et des efforts importants à la protection de l’intégrité des informations qui leur sont confiées par les agents immobiliers et leurs clients.

Les problèmes auxquels nous sommes confrontés ne sont pas rares de nos jours. Les nouvelles technologies ont rendu plus difficile la protection des investissements constitués principalement d’informations. Comment entendons-nous faire face à ces menaces sur la valeur de l’actif que nous avons constitué ? Nous continuerons d’innover pour améliorer la valeur pour les consommateurs en facilitant la recherche des informations dont ils ont besoin pour appuyer leurs décisions immobilières. Nous introduirons également de nouvelles règles qui limiteront l’utilisation abusive du marketing « à venir » et obligeront les propriétaires à signer des listes exclusives – une fois qu’ils auront reçu une explication de leurs options. Et nous éduquerons les parties prenantes, y compris les propriétaires actuels et potentiels, sur la nécessité de maintenir l’intégrité d’un système de classe mondiale qui génère de la valeur pour les Canadiens dans ce qui est souvent une transaction émotionnelle, coûteuse et complexe.

Michael Bourque est chef de la direction de l’Association canadienne de l’immeuble.