Le ralentissement de l’habitation au Canada est plus à risque que les prix

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Si les taux d’intérêt ultra-bas étaient responsables de la mise sous stéroïdes du marché du logement, comme l’a dit un éminent économiste en 2020, certains pourraient penser que les fortes hausses des taux d’intérêt de ces derniers temps vont refroidir les marchés, mais nous devrions nous concentrer sur plus que de simples prix.

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Un article récent de Goldman Sachs Group Inc. a prédit un ralentissement du logement en Australie, au Canada et en Nouvelle-Zélande. Les chercheurs ont prédit une baisse de 13 % des prix des logements au Canada d’ici la fin de 2023, et des baisses encore plus drastiques pour l’Australie et la Nouvelle-Zélande, à 18 % et 21 %, respectivement.

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La banque prévoit des baisses plus faibles pour les économies européennes, avec la France à 6% et presque aucun changement de prix au Royaume-Uni. Quant aux États-Unis, ils estiment que les prix augmenteront légèrement de 1,8 %.

Les banques canadiennes prévoient également que la baisse des prix de l’immobilier s’étendra jusqu’à l’année suivante. Le Mouvement Desjardins, par exemple, prévoit une baisse des prix de 23 % d’ici la fin de l’année prochaine par rapport aux sommets observés en février. Les Services économiques TD prévoyaient une baisse de 19 % du sommet au creux.

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La baisse attendue des prix ne devrait pas surprendre. Les prix ont déjà chuté par rapport à leurs valeurs maximales du premier trimestre. Mais gardons à l’esprit que les prix des logements au Canada ont augmenté d’environ 27 % en 2021 seulement.

Deux leçons importantes pourraient être tirées de la hausse des prix de l’an dernier. Premièrement, les prix des logements ne pourront jamais soutenir une croissance d’une année à l’autre de plus de 20 %. Cette augmentation anormale se serait éventuellement inversée sans l’aide de la Banque du Canada.

Deuxièmement, même une baisse de 23 % des prix des logements ne fait que les ramener aux niveaux d’environ 2020. Mais les prix des maisons au Canada s’apprécient rapidement depuis bien plus longtemps. Si la plupart des Canadiens jugeaient les prix excessifs en 2020, un retour aux prix de 2020 maintenant ou plus tard pourrait ne pas améliorer beaucoup l’abordabilité du logement.

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En effet, l’abordabilité du logement peut s’être détériorée depuis que les prix ont commencé à baisser. Pourquoi? Parce que l’abordabilité dépend à la fois du prix de vente et la capacité d’un ménage à payer les versements hypothécaires mensuels. Une forte augmentation de taux hypothécaires augmentera les coûts d’emprunt de manière plus agressive.

Il n’est donc pas surprenant que l’indice trimestriel d’abordabilité du logement de la Banque du Canada ait affiché une forte augmentation depuis le premier trimestre. Une valeur d’indice plus élevée suggère une aggravation de l’abordabilité. La Banque du Canada a relevé la semaine dernière son taux directeur de 75 points de base, après une série de hausses amorcées en mars. Beaucoup pensent que la banque centrale n’a pas encore terminé.

Mais comme le logement est devenu une composante plus importante de l’économie canadienne, un ralentissement des marchés de l’habitation peut avoir une incidence sur l’activité économique globale. Le rapport de Goldman Sachs mentionne qu’en raison de « perspectives négatives pour les prix des logements et de l’importance de l’investissement résidentiel et de la richesse immobilière, nous constatons que le ralentissement de l’immobilier pose des risques de baisse plus importants pour le PIB en Nouvelle-Zélande, en Australie et au Canada ».

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La Banque du Canada, dans un document de travail de 2018 de l’économiste Taylor Webley, a également exprimé des inquiétudes quant au fait que le logement joue un rôle excessif dans l’économie. En 2018, la banque centrale a constaté que le niveau d’activité de revente était « soutenu par les fondamentaux – à savoir l’emploi à temps plein, l’abordabilité du logement et le flux migratoire » – mais elle a également observé que les écarts par rapport à une relation stable entre le volume des ventes et les fondamentaux économiques contribuaient à la croissance des prix des logements.

Le document de Webley a mis en évidence le risque pour la croissance du PIB résultant de la fluctuation des marchés du logement de revente. La hausse des taux d’intérêt a et continuera de dégonfler les ventes et les prix des logements. Cela devrait contribuer à un ralentissement de l’économie globale. Le défi pour les banquiers centraux est de déterminer quand se détendre avant que l’économie, et pas seulement les marchés immobiliers, ne commence à se contracter.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.