Voici comment éviter les coûts imprévus lors de l’achat de pré-construction

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La construction de logements a été une industrie en plein essor au cours de la dernière décennie. La Société canadienne d’hypothèques et de logement rapports qu’au deuxième trimestre de 2022, il y avait 352 588 logements en construction, le nombre le plus élevé des 10 dernières années. Dans un déjà marché du logement tendu, les acheteurs considèrent les nouvelles constructions comme une opportunité d’éviter les guerres d’enchères, de sécuriser un logement et de verrouiller le prix de leur future maison. Mais cela ne se passe pas toujours comme prévu.

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En août, acheteurs de maison dans le canton rural de Stayner, Ont. ont été invités à payer plus de 175 000 $ de plus que ce qui avait été convenu dans les contrats par Briarwood Development Group. Le développeur affirme que le nouveau prix reflète les coûts ajoutés en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement.

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Malheureusement, ces problèmes ne sont pas nouveaux. En 2019, des centaines d’acheteurs ont déposé une demande pour amener le développeur, le groupe Gupta, à tribunal d’annulation ses condos Icona prévus à Vaughan, en Ontario. Ces développements font partie des nombreux nouveaux projets de construction de maisons à travers le Canada qui ont fait face à des augmentations de prix importantes, à des retards ou à des annulations importants, ces derniers temps, laissant les acheteurs se démener.

Les dépenses ne sont pas toujours incluses dans le contrat

Bien qu’un avocat puisse aider à projeter les frais de clôture globaux après avoir lu le contrat, le problème est que toutes les dépenses ne sont pas disponibles, en particulier lorsqu’il s’agit de frais d’aménagement.

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Les redevances d’aménagement sont fixées par les municipalités. Il s’agit de frais uniques imposés par les municipalités de palier inférieur ou supérieur aux promoteurs immobiliers, aux constructeurs d’habitations et aux institutions lorsqu’ils aménagent ou construisent sur un terrain.

Bien que les avocats ne puissent pas prédire les coûts, ils peuvent vous aider à les réduire ou à les éviter.

« Ce que je fais, c’est que j’explique généralement tout cela au client, puis je lui recommande (le client) de retourner voir le constructeur et d’essayer de supprimer complètement les coûts, qu’il s’agisse d’un montant fixe connu ou d’un montant inconnu », il a dit. « Je suggère qu’ils les suppriment complètement ou qu’ils y mettent un montant maximum. Par exemple, les frais d’aménagement ne doivent pas dépasser 1 000 $.

Teichman dit qu’il a été impliqué dans des cas où les frais de développement s’élevaient à 18 000 $.

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« La règle est que si vous allez sauter dans les profondeurs, vous feriez mieux de connaître la profondeur avant de sauter », a-t-il ajouté.

Un avocat chevronné peut vous dire quels constructeurs éviter

Ron Butler, courtier en hypothèques chez Butler Mortgage, conseille également aux acheteurs de prendre un avocat. Butler dit qu’un avocat peut aider à identifier ce qui pourrait mal tourner dans un contrat et supprimer certaines sections.

De plus, les avocats chevronnés de l’immobilier peuvent dire à quel promoteur faire confiance. Pour Butler, les développeurs écologiques et inexpérimentés pourraient faire grimper les coûts car ils ne connaissent peut-être pas parfaitement les tenants et les aboutissants du marché.

« Généralement, la plupart d’entre eux sont des spécialistes (avocats) à long terme, ce sont des spécialistes de 10 à 30 ans. Ils ont donc traité avec chaque développeur et ils peuvent vous dire qui est bon et qui est mauvais. Et ils peuvent vous dire de qui ils n’ont jamais entendu parler », a déclaré Butler.

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Butler constate qu’il y a généralement beaucoup moins de problèmes avec les grands constructeurs de longue date.

« Comme si vous achetez quelque chose aux constructeurs qui construisent des condos depuis 40 ans, oui, ce genre de choses n’arrive pas », a-t-il ajouté, à la lumière de l’histoire de Stayner ou des situations de condo Icona.

Les grands développeurs sont mieux informés

En plus d’être plus réputés, les développeurs bien établis sont également mieux informés des développements qui pourraient affecter leurs propriétés.

Un exemple de ceci est lorsque le Groupe Gupta a rencontré un problème de zonage en 2018. Le promoteur a ensuite envoyé des lettres aux acheteurs, leur disant que la propriété était soumise à des « clauses restrictives », qui sont des conditions légales qui l’empêchent de construire le condo. Cependant, un an plus tardle groupe a déclaré avoir franchi l’obstacle juridique et s’est engagé à construire au même endroit.

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« Les grands développeurs expérimentés n’ont pas de grandes surprises sur le zonage », a déclaré Butler.

Comprendre les conditions du contrat

Les immeubles en pré-construction sont également sensibles aux fluctuations du marché, notamment l’imposition par la Banque ou le Canada d’une hausse taux d’intérêt.

« Personne ne peut savoir que le coût des matériaux va monter en flèche. Personne ne sait qu’il y aura un nouveau contrat avec un syndicat », a déclaré Butler. « Cela va augmenter considérablement les coûts. »

Avec cela, vient le besoin de comprendre les ventes conditionnelles.

Un accord est conditionnel si le constructeur obtient un financement à une certaine date, vend un certain nombre d’unités ou simplement rezone la parcelle de terrain.

Mais que se passe-t-il lorsque le constructeur ne peut pas vendre à la suite d’un ralentissement ou après une hausse des taux de la Banque du Canada ?

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« Ainsi, lorsque les constructeurs ne peuvent légitimement pas satisfaire à une condition et qu’ils résilient l’accord, cela peut être dévastateur sur le plan émotionnel et peut-être financièrement pour l’acheteur. Donc je dis toujours aux gens, si vous allez prendre un risque, vous feriez mieux d’être prêt à prendre ce risque », a expliqué l’avocat.

C’est pourquoi il est conseillé aux acheteurs d’économiser jusqu’à quatre pour cent du prix d’achat pour payer quoi que ce soit, des plans de garantie aux frais d’occupation.

Bien qu’emprunter la voie de la préconstruction puisse promettre la cuisine de vos rêves, assurez-vous également de comprendre les risques et les coûts associés à une toute nouvelle maison.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.