Le marché canadien de l’habitation ne s’effondre pas comme vous avez été amené à le penser

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Les marchés du logement sont uniques par leur emplacement, leur type, leur qualité et leur taille, de sorte qu’une baisse du prix moyen des logements n’est pas la même chose qu’une baisse du prix d’une maison moyenne, ce qui rend parfois difficile de décider si c’est le bon moment pour acheter ou vendre.

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Pour ajouter à la confusion, certaines mesures suggèrent que les prix baissent et d’autres montrent une augmentation, bien que, dans l’ensemble, les ventes de logements soient en baisse significative par rapport au pic d’activité de février, tandis que les prix moyens baissent dans une moindre mesure.

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Examinons les chiffres de la région du Grand Toronto (RGT) à titre d’exemple pour clarifier l’évolution des marchés.

Les ventes dans la RGT ont chuté à 5 627 unités en août, une baisse de 34,2 % d’une année sur l’autre, tandis que le prix moyen des maisons a augmenté d’un tout petit 0,9 %, selon Chambre immobilière régionale de Toronto (TRREB).

Mais l’indice des prix des maisons (IPH) ajusté en fonction de la qualité et de la taille du TRREB est un meilleur indicateur des mouvements de prix, car les maisons plus petites et donc moins chères peuvent se vendre plus fréquemment pendant les ralentissements, ce qui peut faire baisser le prix moyen.

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Par rapport au mois d’août de l’année dernière, l’IPH a augmenté de 8,9 %, ce qui semble très différent des gros titres des journaux et des prévisions des économistes. Ce qui donne?

Cela dépend beaucoup de la façon dont les métriques sont générées. Par exemple, au lieu de comparer les ventes et les prix actuels avec ceux de la même période il y a un an, vous pourriez faire du pic d’activité des ventes de logements en mars 2022 la référence. Toute comparaison avec mars exagère les baisses.

Les ventes dans la RGT en août ont diminué de 48,3 % par rapport au sommet observé en mars, une baisse beaucoup plus importante que la baisse de 34,2 % par rapport au mois d’août de l’an dernier. De même, les prix moyens en août, non ajustés en fonction de la qualité ou de la taille, étaient en baisse de 18 % par rapport aux prix record observés en février.

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Les prix des logements baissent-ils ou grimpent-ils alors?

La réponse dépend de la perspective. Si, par exemple, quelqu’un a acheté une maison au plus fort du marché du logement en février et essaie de vendre la même propriété aujourd’hui, il est susceptible de subir une perte notable. Cependant, une telle cohorte est généralement petite. La plupart des acheteurs de maison restent au même endroit pendant plus de quelques mois.

Même la baisse importante des ventes de maisons par rapport au sommet de février masque le fait que l’activité de vente de maisons à bas prix s’est accélérée depuis. Le nombre de maisons vendues pour moins de 600 000 $ dans la RGT a augmenté de près de 70 % depuis février, tandis que les ventes de maisons vendues pour plus de 1,5 million de dollars ont diminué de 71 %.

Le passage des maisons chères aux maisons moins chères contribue à la baisse du prix moyen des maisons. Mais la baisse des prix moyens ne signifie pas nécessairement que le prix d’une maison moyenne ou typique a également diminué au même rythme, car les prix moyens sont calculés pour des logements dont la qualité et la taille varient considérablement dans le temps.

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Malgré ces mises en garde, le volume des ventes en 2022 sera nettement inférieur à celui observé l’an dernier. Les experts du logement attribuent cette baisse à l’augmentation du coût d’emprunt résultant de la forte hausse des taux hypothécaires.

Mais ce qui est ignoré dans de telles déclarations est un phénomène connu sous le nom de « achat à terme », où les consommateurs augmentent leurs achats pour bénéficier d’un rabais ou éviter de payer une nouvelle taxe attendue plus tard.

Ultra-bas de l’année dernière taux hypothécaires étaient en partie responsables de l’extraordinaire volume des ventes, car de nombreux ménages ont probablement avancé l’achat de leur maison de 2022 à 2021, ce qui a stimulé les ventes.

Les ventes de logements dans la RGT ont bondi de 28 % en 2021 par rapport à l’année précédente, atteignant un sommet sans précédent de 121 642. Dans l’ensemble, plus de 100 000 ventes de plus ont été enregistrées en 2021 par le Service inter-agences au Canada que la moyenne annuelle à long terme. La baisse des ventes en 2022 est en partie due au fait qu’une partie des ventes de cette année a été perdue par rapport à l’année dernière.

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Ces statistiques plus nuancées devraient nous aider à réaliser que le Canada ne connaît pas un effondrement des marchés de l’habitation. L’ampleur des mouvements de vente et de prix se situe dans la fourchette attendue.

Et puisque le nombre moyen de jours qu’une propriété est sur le marché est passé de 11 en février à 34 en août, les acheteurs de la RGT peuvent désormais prendre leur temps pour décider. L’époque des offres multiples et des ventes rapides est révolue, du moins pour le moment, ce qui devrait être une bonne nouvelle pour les acheteurs.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.