Paul A. Johnson : Les enchères à l’aveugle ne sont pas le problème du logement

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En tant qu’étudiant de la théorie économique dense et spécialisée des enchères et des enchères, j’ai été surpris de voir les libéraux fédéraux se plonger dans le sujet lors de la récente campagne électorale avec leur « Déclaration des droits des acheteurs de maison « , qui promet  » d’interdire les enchères à l’aveugle, ce qui empêche les enchérisseurs de connaître les offres d’autres acheteurs potentiels et fait finalement grimper les prix des maisons ». L’interdiction n’a pas été mentionnée dans le discours du Trône plutôt bref de mardi, mais il ne fait aucun doute que le gouvernement ira de l’avant. Leurs revendications concordent-elles avec l’économie des enchères qui m’a été enseignée à l’université ? Après tout, comme les crises de santé publique et climatiques continuent de nous le rappeler, une bonne politique doit être guidée par la sagesse reçue d’experts spécialisés.

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L’idée d’interdire les enchères à l’aveugle est certainement une tentative de répondre aux frustrations actuelles liées au (in)abordabilité du logement. De plus, l’interdiction proposée est directement liée aux remords des acheteurs de maison qui achètent une maison avec une offre agressive pour soupçonner ou même apprendre plus tard qu’une offre inférieure aurait été acceptée.

La première chose que l’économie nous apprend sur les enchères est que des règles différentes entraînent des enchères différentes. Si vous avez acheté une maison avec une enchère de 1,1 million de dollars et que la prochaine enchère la plus élevée était de 1 million de dollars, il est tout simplement faux de croire qu’une interdiction des enchères à l’aveugle vous aurait permis d’économiser 100 000 $. Une telle interdiction n’aurait-elle pas donné tous perdants, pas seulement vous, une opportunité d’augmenter leurs enchères une fois qu’ils ont appris qu’ils étaient sur le point de perdre la maison de leurs rêves ? Cela ne pourrait-il pas signifier que les prix pourraient augmenter encore plus avec une interdiction des enchères à l’aveugle ?

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Reconnaître que les offres changent avec les règles d’enchères a conduit au premier résultat vraiment important de la théorie des enchères : le célèbre théorème d’équivalence de revenu , une contribution qui était l’une des raisons pour lesquelles les personnes nées au Canada William Vickrey a remporté le prix Nobel d’économie 1996 . L’un des premiers résultats que les étudiants en théorie des enchères apprennent, le théorème dit que les règles d’enchères n’augmentent ni ne diminuent les prix payés en moyenne. Les vendeurs ne peuvent pas utiliser les règles d’enchères pour modifier le fait que le prix s’ajustera pour égaliser l’offre et la demande. Ce résultat économique de base ne fournit certainement aucune base pour affirmer que l’interdiction des enchères à l’aveugle mettrait un frein à la hausse des prix des maisons.

Mais parce que l’équivalence des revenus est une théorie, elle nécessite des hypothèses. Ces hypothèses sont-elles réalistes dans un contexte où les maisons sont achetées et vendues ? Sinon, des hypothèses plus réalistes nous donneraient-elles des raisons d’être optimistes ? La réponse courte est non.

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L’équivalence des revenus exige que la valeur qu’un acheteur attache à un article mis en vente ne soit pas affectée par la valeur que les autres acheteurs accordent à cet article. Ce n’est pas réaliste lors de la vente d’un bien immobilier : les maisons peuvent être revendues et peuvent également abriter des vices cachés. Donc, si j’apprends à quel point les acheteurs de maisons concurrents évaluent la maison sur laquelle je fais une offre, je suis rassuré de ne pas surestimer la valeur de la maison. UNE Prix ​​Nobel d’économie plus récent a été décerné à l’économiste de l’Université de Stanford, Paul Milgrom, pour avoir étudié ce qu’il advient des enchères dans ces circonstances. Les règles d’enchères sont importantes, mais l’interdiction des enchères à l’aveugle, en rendant les offres visibles, entraîne des prix plus élevés. C’est exactement le contraire de ce que prétendent les libéraux.

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Pour être clair, tous les écarts par rapport à l’équivalence des revenus ne contredisent pas les affirmations des libéraux. En fait, changer d’autres hypothèses peut conduire à la conclusion qu’une interdiction des enchères à l’aveugle aurait baisser les prix. Le fait est que l’effet global d’une interdiction n’est pas clair : il dépend de la force des forces opposées qui sont difficiles ou impossibles à estimer. En fin de compte, nous n’avons toujours pas de bonne base théorique pour espérer qu’une interdiction des enchères à l’aveugle contribuerait à atteindre l’abordabilité du logement.

Ainsi, en prenant la décision audacieuse (mais imprudente) de mettre la théorie de côté, existe-t-il un soutien empirique selon lequel une interdiction des enchères à l’aveugle ferait baisser les prix des maisons ? Nous n’avons eu aucune expérience réelle de telles interdictions au Canada, nous ne pouvons donc pas voir comment les prix des maisons canadiennes ont changé après la mise en place d’une interdiction. Mais certains pays gèrent leurs secteurs immobiliers sans enchères aveugles. L’Institut pour la prospérité intelligente de l’Université d’Ottawa a récemment regardé cette preuve et a conclu qu’il était, au mieux, mitigé : parmi les pays qui n’utilisent pas les enchères à l’aveugle, certains ont vu les prix des maisons augmenter plus rapidement qu’au Canada tandis que d’autres les ont vus augmenter plus lentement. Cette voie ne fournit pas non plus de fondement à la prétention des libéraux.

Un fait têtu de l’économie est que les prix sont déterminés par l’offre et la demande. Une interdiction des enchères à l’aveugle ne changerait rien à ces fondamentaux. Nous ne devrions pas être aveugles à ce fait.

Paul A. Johnson est titulaire d’un doctorat. en économie de l’Université de Montréal. De 2016 à 2019, il a été économiste en chef au Bureau de la concurrence. Il fournit actuellement des services de consultation économique à des clients dont l’Association canadienne de l’immeuble.