Problèmes dans les « terrains hypothécaires » alors que les taux d’emprunt plus élevés pèsent et que les refinancements se tarissent

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Le marché canadien de l’habitation est sur la bonne voie depuis des années, mais la trajectoire agressive de hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada et la possibilité d’une récession inaugurent une nouvelle réalité économique qui commence à peser sur la demande de prêts hypothécaires, selon les observateurs de l’industrie.

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David Larock, courtier en hypothèques et président d’Integrated Mortgage Planners Inc., basé à Toronto, a déclaré qu’il assistait définitivement à une baisse des affaires à la lumière des nouvelles conditions, mais a déclaré qu’il constatait des effets différents en ce qui concerne les refinancements par rapport aux nouveaux achats. .

« En règle générale, jusqu’à très récemment, environ la moitié des affaires que j’obtenais étaient des refinancements et l’autre moitié des achats – et bien sûr, les deux ont été touchés par des taux plus élevés », a déclaré Larock. « Mais… je dirais que l’impact le plus significatif que j’ai vu jusqu’à présent a été sur les refinancements. »

Larock a déclaré que c’était parce que pendant un certain temps, les clients cherchant à se refinancer rompaient une hypothèque avec un taux plus élevé que le taux de refinancement, offrant un vent arrière – d’autant plus que la pandémie a apporté des taux ultra-bas sur le marché. Cette entreprise, a-t-il dit, a été durement touchée maintenant que les taux augmentent de manière agressive.

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« Les seules personnes qui refinancent aujourd’hui sont celles qui en ont vraiment besoin », a déclaré Larock. « Je dirais que l’activité de refinancement à court terme s’est effectivement tarie… un peu, mais pas beaucoup. »

Du côté des achats, Larock a noté qu’il était difficile de déterminer si le ralentissement des nouveaux prêts hypothécaires résidentiels découle d’une accalmie typique de la saison estivale, ou si davantage de clients sont en mode attentiste pour voir si les prix pourraient baisser.

Leah Zlatkin, experte de LowestRates.ca et courtier hypothécaire agréé, a déclaré qu’elle assistait à un bouleversement dans les types de clients qu’elle voyait.

Les clients à la recherche de nouveaux prêts hypothécaires ont tendance à être moins conventionnels et ont besoin de plus de flexibilité. Un exemple : le nombre de demandeurs d’hypothèque dans la gig economy qui se tournent vers le financement privé.

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« Je pense que ce à quoi cela se prête, c’est que nous avons connu une vague géante », a déclaré Zlatkin. « L’année dernière a été une énorme vague – un tsunami même – d’hypothèques et de dossiers qui ont traversé nos bureaux, et en ce moment, nous sommes en quelque sorte à l’endroit de la vague où la grande vague a frappé et nous sommes en quelque sorte dans la mousse. Ainsi, les offres mousseuses sont toujours un peu plus saccadées, un peu moins conventionnelles.

Pour les clients plus conventionnels qui ont été à l’écart, Zlatkin pense qu’il s’agit de savoir où les prix se dirigeront au cours des prochains mois et si les craintes d’une récession durable se concrétisent ou non.

«Beaucoup de gens attendent en quelque sorte; veulent voir ce qui va se passer avec la prochaine hausse des taux avant de se lancer », a déclaré Zlatkin. « La question est : combien de temps attendez-vous ? Comment savez-vous quand nous sommes au fond? Et quelle est la meilleure opportunité pour vous ? Et pouvez-vous accepter certains risques ? C’est en quelque sorte là où nos clients sont assis en ce moment et ce qu’ils envisagent.

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La Banque du Canada a déjà relevé son taux directeur à quatre reprises cette année, faisant passer le taux du financement à un jour de 0,5 % à 2,5 %.

Le ralentissement du marché hypothécaire laisse également une empreinte sur les entreprises qui les fournissent, qu’il s’agisse de courtiers en prêts hypothécaires ou de banques, qui ont rapidement augmenté leurs taux préférentiels pour suivre l’exemple des banques centrales.

Une note de la Banque nationale du Canada datée du 26 juillet a qualifié l’industrie du financement hypothécaire de « no man’s land », les actions des prêteurs hypothécaires étant également touchées par l’incertitude politique découlant des efforts du Bureau du surintendant des institutions financières pour réduire les risques du marché hypothécaire.

« Dans l’ensemble, nous pensons que la sous-performance relative de Mortgage Land persistera à court terme, du moins jusqu’à ce que l’incertitude entourant ces risques diminue », a écrit l’analyste de la Banque Nationale et auteur du rapport Jaeme Gloyn. « En conséquence, nous abaissons nos multiples cibles dans tous les domaines. »

Des entreprises telles que Equitable Bank Inc. (avec son objectif de prix passant de 86 $ à 75 $), First National Financial Corp. (36 $ à 35 $) et Home Capital Group (38 $ à 35 $) ont été parmi celles qui ont été prises dans le mélange.

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