Le marché hypothécaire inversé a beaucoup de marge de croissance, mais les risques abondent

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Le marché canadien des prêts hypothécaires inversés a beaucoup de marge de croissance, mais les prêteurs devraient se méfier des risques liés à sa structure unique, comme le risque de longévité et le risque d’évaluation, selon une analyse publiée cette semaine par l’agence de notation DBRS Morningstar.

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Dans un Rapport du 11 juilletles analystes de l’agence de notation ont noté que la pénétration du marché canadien des prêts hypothécaires inversés est à la traîne par rapport aux autres économies développées (notamment le Royaume-Uni et l’Australie), avec moins de 0,5 % des plus de six millions de ménages de personnes âgées détenant un prêt hypothécaire inversé.

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Cependant, une population qui vieillit rapidement pourrait apporter une croissance significative au segment et plus de risques avec lui.

Les prêts hypothécaires inversés sont des prêts garantis par la maison d’un emprunteur qui donnent au propriétaire accès à ses capitaux propres. Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, il n’y a pas de période de temps ou de calendrier d’amortissement défini et aucun paiement mensuel de capital ou d’intérêts. Le prêt n’a pas besoin d’être remboursé jusqu’à ce que l’emprunteur quitte la maison, vende la propriété ou décède.

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Cette structure fait intervenir le risque de longévité, dans lequel il faut plus de temps que prévu pour récupérer l’argent prêté. Le rapport indique que le risque de longévité est fortement influencé par l’âge de l’emprunteur.

Shokhrukh Temurov, vice-président des institutions financières nord-américaines chez DBRS Morningstar, a déclaré que la surchauffe des marchés du logement, qui a prédominé ces dernières années, peut également faire en sorte que le risque soit davantage assumé par les prêteurs plutôt que par les emprunteurs.

C’est parce que les nouveaux millésimes sont plus exposés à une correction, bien que les plus anciens deviennent plus sécurisés par les valeurs plus élevées des maisons.

« Tant que le marché se corrige (comme nous commençons à le voir maintenant), les valeurs immobilières évoluent dans une fourchette plus raisonnable, les risques devraient être gérés par les banques », a déclaré Temurov.

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Le potentiel de fluctuation des prix rend le processus d’évaluation important, a déclaré Temurov, notant que « l’évaluation est vraiment essentielle pour ce produit.

DBRS Morningstar estime le marché des prêts hypothécaires inversés à moins de 6 milliards de dollars au premier trimestre de cette année, deux prêteurs assumant la majeure partie de la charge : HomeEquity Bank et Equitable Bank Inc. HomeEquity Bank détient le plus important portefeuille de prêts hypothécaires inversés avec environ 5,4 milliards de dollars. au premier trimestre de 2022 et représente plus de 90 % des prêts hypothécaires inversés estimés dans le pays. En septembre dernier, le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario a acquis la société mère de Birch Hill Equity Partners Management Inc. La Banque Équitable, bien qu’un acteur plus petit sur le marché, a vu son portefeuille de prêts atteindre 304 millions de dollars à la fin du premier trimestre de cette année.

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Le Bureau du surintendant des institutions financières surveille les risques croissants et a déjà décidé de resserrer les règles concernant certains produits de prêt en raison des risques liés au système financier, s’attendant à ce que les institutions financières limitent le ratio prêt-valeur (LTV) maximal autorisé de inférieur ou égal à 65 pour cent.

L’institution a également appelé les prêteurs à faire preuve de plus de diligence raisonnable sur des questions telles que la gestion des garanties, l’évaluation des propriétés et le risque de longévité pour les prêts hypothécaires inversés et les prêts hypothécaires non assurés.

La BRS s’attend à ce que les établissements de crédit offrant des prêts hypothécaires inversés durcissent leurs normes de souscription et deviennent plus conservateurs dans leurs politiques de prêt afin d’éviter les risques pour leurs activités.

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Les évaluations et évaluations de propriétés sont un élément essentiel dans la détermination des montants des prêts hypothécaires, le maintien de la qualité des actifs et la mise de côté d’un tampon suffisant pour supporter les pertes dans un environnement stressé.

L’expert hypothécaire Rob McLister estime que les prêts hypothécaires inversés sont parmi les produits les plus sûrs pour les prêteurs sur le marché.

Net net, les prêts hypothécaires inversés continueront de s’envoler des étagères

Rob McLister

« Le rapport prêt-valeur est fixé par des actuaires et étroitement réglementé par le BSIF », a déclaré McLister dans un courriel. « Si plus d’un solde de prêt hypothécaire inversé sur 100 dépassait la valeur de la propriété au moment de la libération, je serais surpris. Bien sûr, la valeur des propriétés plonge, mais tout cela est pris en compte dans la formule du montant du prêt du prêteur.

McLister a ajouté que pour un emprunteur âgé de 65 ans possédant une maison de 1 million de dollars à Toronto, la plus grande fourchette de prêts hypothécaires inversés qu’il pourrait obtenir se situe entre 316 000 $ et 360 000 $. Même si les prix des maisons s’effondraient au Canada de plus de 30 % comme ils l’ont fait pendant la crise financière américaine (ce qui, selon lui, est peu probable), le prêteur aurait toujours une marge de sécurité de 30 % ou plus.

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DBRS Morningstar a également noté que les risques de remboursement augmentent en cas de ralentissement du marché du logement, bien que ces défis soient quelque peu atténués avec un rapport prêt-valeur inférieur dans le domaine des prêts hypothécaires inversés.

McLister est apparu indifférent aux risques de ralentissement du marché, soulignant le fait qu’il n’y a pas encore eu de période de 10 ans dans l’histoire moderne où la valeur moyenne nationale des maisons au Canada ne s’est pas appréciée.

Avec la montée en flèche de l’inflation et la hausse des coûts d’emprunt, McLister s’attend à ce que les prêts hypothécaires inversés deviennent plus populaires pour les personnes âgées à revenu fixe qui ont besoin de plus d’injections de liquidités pour financer leur vie et rester dans leur maison.

« En fin de compte, cependant, la plupart des emprunteurs obtiennent un prêt hypothécaire inversé parce qu’ils en ont besoin, pas parce qu’ils en veulent un », a déclaré McLister. « Cela, et le fait qu’il est facile de se qualifier, rendent les emprunteurs hypothécaires inversés plus tolérants aux taux que votre débiteur hypothécaire moyen. »

« Les prêts hypothécaires nets et inversés continueront de voler des étagères », a-t-il déclaré.

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