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Un froid s’abat sur les marchés immobiliers du monde entier alors que les banques centrales augmentent les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation – réveillant des souvenirs inconfortables du krach immobilier le plus notoire de ce siècle – 2008.
Mais les prévisionnistes ne devraient pas tomber dans le piège de croire que ce ralentissement sera comme le dernier, affirme Neil Shearing, économiste en chef de Capital Economics.
La flambée alarmante des prix, en particulier au Canada, en Australie et en Nouvelle-Zélande observée pendant la pandémie ressemble beaucoup à la bulle immobilière du milieu des années 2000, mais les moteurs sont différents, a-t-il déclaré.
À l’époque, la bulle a été créée par une expansion rapide de la dette hypothécaire encouragée par « une réglementation laxiste et des normes de prêt souples » – en particulier aux États-Unis.
« Lorsque la bulle a éclaté, les propriétaires se sont retrouvés avec des fonds propres négatifs et la vente forcée a créé une spirale descendante auto-entretenue », a-t-il écrit.
Cette fois, le boom immobilier a été alimenté par des taux d’intérêt extrêmement bas, provoqués par la crise du COVID-19.
Certes, à mesure que la Banque du Canada et d’autres banques centrales augmenteront les taux d’intérêt, elles supprimeront un élément clé du marché de l’habitation.
Shearing a déclaré que depuis le début de cette année, les taux moyens des nouveaux prêts hypothécaires sont passés de 2,7 % à 5,1 % au Canada et de 2,9 % à 5,9 % aux États-Unis.
« Il y a de plus en plus de signes que cette hausse des coûts d’emprunt – et l’anticipation de nouvelles augmentations à venir – alimentent déjà de fortes baisses des marchés du logement dans les économies avancées », a-t-il déclaré.
Capital décrit quatre étapes d’un ralentissement de l’immobilier. Premièrement, le sentiment du marché du logement s’affaiblit, puis le trafic des acheteurs diminue, troisièmement, l’activité du marché du logement, comme les approbations de prêts hypothécaires, les ventes et les mises en chantier, et enfin les prix des maisons chutent.
Il estime que le Canada, les États-Unis, l’Australie, la Nouvelle-Zélande et la Suède sont maintenant dans la troisième étape du ralentissement – et la descente se produit beaucoup plus rapidement que dans les années 2000.
Les économistes s’attendent à ce que les prix des maisons chutent de 20 % au Canada et en Nouvelle-Zélande, dont les marchés sont particulièrement surévalués, avec des baisses plus faibles aux États-Unis et sur d’autres marchés.
Néanmoins, les banques et les ménages sont en bien meilleure forme pour surmonter ce ralentissement qu’ils ne l’étaient en 2008, a-t-il déclaré.
« Une crise de l’ampleur de 2008 est peu probable. Mais un ralentissement de l’immobilier causera néanmoins des difficultés aux promoteurs et au secteur de la construction, et il est possible que cela se répercute sur les problèmes du secteur financier non bancaire. Les ralentissements ont un moyen de découvrir des vulnérabilités dans des domaines difficiles à anticiper », a-t-il déclaré.
Capital pense que le « passage du boom à l’effondrement du logement » réduira entre 0,5% et 2% le PIB aux États-Unis, au Royaume-Uni, au Canada, en Australie et en Nouvelle-Zélande au cours des deux prochaines années, avec le Canada, l’Australie et la Nouvelle-Zélande au premier rang. haut de gamme de ce spectre.
Il est peu probable qu’un marché du logement en déclin empêche la Réserve fédérale américaine ou la Banque d’Angleterre d’augmenter les taux au cours de la prochaine année.
« Mais au Canada, en Nouvelle-Zélande et en Suède, où les vulnérabilités sont plus importantes, elles pourraient signifier que les taux d’intérêt ne sont pas relevés autant que les marchés l’anticipent actuellement », a déclaré Shearing.
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