Courbe d’appel : où les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie et de préservation du capital peuvent se tourner

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Il existe un grand groupe d’investisseurs et d’emprunteurs qui n’ont jamais connu d’inflation comme celle que nous connaissons, les chiffres « officiels » atteignant des sommets en 40 ans de 8,6 % aux États-Unis et de 7,7 % au Canada. D’un point de vue générationnel, cette fois est en effet différente.

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Nous avons constaté des baisses importantes de 50 % ou plus des actions de la nouvelle économie telles que Netflix Inc et Shopify Inc., car ces sociétés n’ont généralement pas de dividendes ni de rachats d’actions. En d’autres termes, ce sont des actifs de longue durée. Les obligations n’ont pas non plus été épargnées, avec des indices obligataires mondiaux en baisse de 15 % depuis janvier 2021 et les investisseurs subissant des milliards de dollars de pertes en conséquence. Ce marasme constitue une menace particulière pour les investisseurs qui ont privilégié la sécurité des obligations pour tirer un revenu de leur portefeuille.

Les banques centrales, en particulier la Réserve fédérale américaine, bien qu’en retard sur la courbe, commencent à prendre au sérieux la menace inflationniste, avec, par exemple, le président de la Fed, Jerome Powell, devenant belliciste et avertissant de multiples hausses de 50 points de base cette année. Si les conditions monétaires deviennent trop strictes, nous pourrions assister à une répétition de la stagflation des années 1970. Cela signifie une croissance économique faible, voire négative, un chômage en hausse et une inflation supérieure à la moyenne. Au cours des années 1970, les marchés boursiers ont subi certains de leurs pires marchés baissiers pluriannuels de l’histoire.

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Pour les investisseurs qui souhaitent un portefeuille qui génère des flux de trésorerie, tout en conservant la possibilité de préserver le capital, où vont-ils ? Un secteur qui devrait être considéré comme un élément clé d’un portefeuille diversifié est l’immobilier. De nombreux investisseurs s’exposent à ce secteur par le biais de fiducies de placement immobilier (FPI), qui détiennent des portefeuilles de propriétés qui peuvent soit être diversifiés dans des secteurs tels que commercial, industriel ou multifamilial, soit se concentrer sur un seul de ces secteurs.

Les FPI sont populaires parce qu’elles offrent une distribution régulière qui est une combinaison de remboursement de capital et de revenu net d’entreprise provenant des loyers. En général, les FPI sont un moyen fiscalement efficace de générer des flux de trésorerie par rapport aux obligations. Le défi auquel sont confrontés les investisseurs avec de nombreux FPI est qu’ils négocient sur les marchés boursiers, ils sont donc vulnérables aux ventes massives lorsque les marchés baissent. Une solution à cette volatilité peut être trouvée en investissant dans des FPI privées ou éventuellement par le biais de sociétés en commandite.

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Comme pour tous les investissements, le diable est dans les détails. Une gestion de haute qualité est particulièrement critique avec les investissements privés, car la surveillance réglementaire est limitée et, à ce titre, les FPI privées ne conviennent qu’aux investisseurs accrédités. Un investisseur peut perdre beaucoup de capital très rapidement avec une équipe de direction inexpérimentée ou, pire, frauduleuse.

« Emplacement, emplacement, emplacement » était un dicton que j’ai appris de mon professeur d’immobilier à Orillia, en Ontario, où j’ai suivi mes cours au cours de l’été 1988. Cela est particulièrement pertinent aujourd’hui, car les taux de capitalisation des logements multifamiliaux au Canada sont moins de 3 %. Ceteris paribus : il faudrait 33,33 ans à un investisseur pour que son capital soit remboursé lors de l’achat d’un bien immobilier à un taux de capitalisation de 3 %. De même, un investisseur qui achète à un taux de capitalisation de 5 % n’attend que 20 ans. Bien qu’il n’existe pas d’opportunités de taux de capitalisation de 5 % ou plus au Canada, on les trouve dans les marchés du sud à forte croissance et à faible taux d’imposition comme la Floride, le Texas, l’Arizona et le Tennessee.

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Le risque de taux d’intérêt est également préoccupant, car les taux de capitalisation augmentent lorsque les taux augmentent et, par conséquent, la valeur économique des biens immobiliers diminue. Une équipe de gestion sophistiquée et expérimentée, telle qu’un family office qui peut accéder et investir avec les meilleurs gestionnaires immobiliers de n’importe où dans le monde, peut compenser ces risques.

Les meilleurs gestionnaires ont déjà couvert le risque de taux d’intérêt d’un fonds en bloquant des hypothèques d’une durée de 10 ans ou plus. Un mauvais gestionnaire aura toujours une exposition importante aux prêts hypothécaires à taux variable ou à court terme (ce qui, il faut l’avouer, est une stratégie gagnante depuis 30 ans). Cependant, le roulement sera très coûteux puisque les taux d’intérêt grimpent maintenant, ce qui réduira les liquidités de ce fonds. De plus, pour compenser l’expansion du taux de capitalisation, il est important que les propriétés se trouvent sur des marchés libres qui n’ont pas de contrôle des loyers, permettant ainsi aux loyers d’augmenter en temps opportun.

Il est possible que nous voyions des pics d’inflation, mais il est probable que nous ayons vu un creux séculaire au printemps 2020 et l’inflation, par opposition à la déflation, est quelque chose que tout le monde connaîtra pendant de nombreuses années à venir. FPM

Arthur Salzer est PDG et directeur des investissements chez Northland Wealth Management.
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