Le Canada a besoin de 3,5 millions de logements de plus que prévu pour rétablir l’abordabilité, selon la SCHL

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La construction prévue de nouvelles maisons d’ici 2030 ne suffira pas à résoudre les problèmes d’approvisionnement et d’abordabilité du Canada, a déclaré la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans un rapport jeudi.

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En mai, la SCHL a identifié l’offre comme « le plus grand problème affectant l’abordabilité du logement », et que les nouvelles mises en chantier ont eu du mal à suivre la croissance démographique dans certaines des grandes villes du Canada.

Pour « rétablir l’abordabilité, le Canada aura besoin de 3,5 millions d’unités supplémentaires » en plus de celles déjà en chantier, a déclaré CHMC jeudi.

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« L’approche du Canada en matière d’offre de logements doit être repensée et faite différemment », a déclaré Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL.

« Il doit y avoir une transformation radicale du secteur du logement, y compris les politiques et les processus gouvernementaux, et une approche » tous sur le pont « pour augmenter l’offre de logements pour répondre à la demande. »

Le dernier rapport de la SCHL prévoit que le parc de logements augmentera de 2,3 millions d’unités d’ici 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités de logement, si les taux actuels de construction neuve se maintiennent.

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Cependant, ce nombre «devrait grimper à plus de 22 millions… pour atteindre l’abordabilité pour tous ceux qui vivent au Canada», indique le rapport.

« En d’autres termes, nous avons besoin que le taux de mises en chantier de logements fasse plus que doubler », a déclaré ab Iorwerth.

La régie du logement a déclaré que les deux tiers du déficit de l’offre de logements se situent en Ontario et en Colombie-Britannique, qui ont connu une forte baisse de l’accessibilité ces dernières années.

Une offre supplémentaire serait également requise au Québec, puisque l’abordabilité y a nettement diminué au cours des dernières années.

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« Au cours des 20 dernières années au Canada, l’offre de logements n’a pas répondu à la demande, en particulier dans certaines des grandes régions urbaines du pays, ce qui a entraîné une perte d’abordabilité », a déclaré la SCHL.

Le défi de l’abordabilité est exacerbé par les problèmes de main-d’œuvre et d’approvisionnement qui pourraient limiter la nouvelle offre, a déclaré ab Iorwerth, ajoutant qu’il s’agit également d’un risque économique pour les grandes villes qui comptent sur l’attraction de travailleurs qualifiés et hautement qualifiés.

« Nous devons être plus rapides et plus efficaces dans la construction de logements », a-t-il déclaré. « C’est l’une des questions clés qui, nous l’espérons, sera abordée dans notre rapport : il ne s’agit pas de savoir combien de logements, mais comment le faisons-nous réellement ? »

L’une de ses suggestions est de convertir les espaces de vente au détail ou de bureaux sous-utilisés en unités résidentielles, ce qui nécessiterait une coopération entre les différents paliers de gouvernement et le secteur privé.

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L’augmentation de l’offre de logements sur le marché de la location et de la propriété sera «essentielle» pour atteindre l’abordabilité, selon le rapport de la SCHL.

Robert Hogue, économiste principal chez RBC Economics, a déclaré que la mesure globale de l’accessibilité financière de la banque avait bondi de 3,7 points de pourcentage pour atteindre 54 % au premier trimestre de cette année, le pire niveau d’accessibilité financière depuis le début des années 1990.

« Les coûts de propriété ont augmenté sur tous les marchés que nous suivons, bien que le degré de douleur ressenti par les acheteurs varie considérablement à travers le pays », a-t-il déclaré dans une note.

Hogue a déclaré que la campagne « énergique » de hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada gonflera davantage les coûts de propriété à court terme, plaçant la mesure d’accessibilité nationale de RBC « sur la voie des pires niveaux jamais enregistrés ».

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Cependant, une correction des prix imminente apportera éventuellement « un certain soulagement aux acheteurs », a-t-il déclaré, notant que la valeur des propriétés baisse déjà et devrait chuter de plus de 10% au cours de l’année à venir.

Douglas Porter, économiste en chef chez BMO Groupe financier, a déclaré qu’il se demandait si le déficit estimé de l’offre de logements par la SCHL serait aussi important dans un an, compte tenu de la hausse des taux d’intérêt et des attentes selon lesquelles le marché de l’habitation se sera « refroidi encore plus substantiellement ».

De plus, a-t-il dit, un certain scepticisme devrait être attaché aux estimations du déficit de l’offre, étant donné que d’autres suivis suggèrent qu’il y a des dizaines de maisons vacantes au Canada.

Pourtant, Porter a déclaré que se concentrer sur l’offre reste important, même si le marché du logement se calme par rapport aux niveaux « fulgurants » de l’année dernière.

« La volonté d’augmenter l’offre de 3,5 millions d’ici 2030 semble ambitieuse, mais pas réaliste, étant donné qu’elle équivaut à environ 440 000 nouvelles unités par an », a déclaré l’économiste, notant que le record absolu de mises en chantier en une seule année est 273,00.

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« De plus, l’industrie semble déjà se heurter à ses propres contraintes d’approvisionnement, qu’il s’agisse du manque de travailleurs qualifiés, de la hausse des prix des matériaux de construction ou du coût des terrains », a-t-il ajouté. « Il semblerait qu’une montée en puissance de l’activité de construction domiciliaire ne ferait qu’aggraver les pressions sur les coûts sur tous ces fronts. »

Le rapport de la SCHL de jeudi s’est concentré sur la stratégie de logement à long terme du pays et n’a pas mis l’accent sur les « défis cycliques auxquels nous sommes confrontés à court terme », a déclaré ab Iorwerth.

« Les problèmes de logement sont complexes et l’offre de logements ne résoudra pas à elle seule les problèmes d’abordabilité du logement pour tout le monde », indique le rapport, ajoutant qu’un soutien continu du gouvernement aux plus vulnérables sera nécessaire pour remédier aux « iniquités en matière de logement » dans le système.