Quand même la mise en scène est mise en scène

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Quand la pandémie a frappé pour la première fois et portes ouvertes en grande partie cessé, les agents ont dû faire preuve de créativité. Ben Shah, cofondateur de la société torontoise Propriété Pandas, une entreprise de photographie immobilière qui propose également des visites virtuelles et des « mises en scène virtuelles » – des rendus 3D de ce à quoi ressemblerait un espace meublé – déclare que l’intérêt pour ces services a augmenté. Ce qui représentait autrefois 10 à 15 % de ses revenus est passé à 30 à 40 %.

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« Lorsque les agents de stage n’étaient pas autorisés à entrer et à sortir des immeubles en copropriété aussi facilement, de nombreux agents sont venus me voir », explique Shah.

Même maintenant que les visites en personne ont repris et que le marché immobilier de Toronto est plus chaud que jamais, de plus en plus d’annonces, en particulier pour les condos, empruntent la voie de la mise en scène virtuelle. Redécorer un espace numériquement est moins cher que la mise en scène traditionnelle : les photos mises en scène virtuellement de Shah coûtent entre 40 $ et 60 $ chacune, contre une estimation. 2 000 $ à 4 000 $ pour les services de mise en scène traditionnels, selon l’Ontario Real Estate Association. Cela peut également être une solution intéressante pour les vendeurs qui ne veulent pas investir dans l’embauche de quelqu’un pour apporter une maison pleine de meubles temporaires.

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Shah dit que le processus est simple. Un de ses photographes entre dans la propriété, prend une série de photos de chacune de ses pièces vides, puis des graphistes téléchargent les images et utilisent un logiciel spécialisé pour les meubler. « Nous avons toute une bibliothèque de logiciels de différents types de meubles 3D que nous pouvons appliquer à ces photos et les déplacer. Nous ajoutons de l’éclairage, tenons compte de tous les angles et donnons à la pièce une apparence correcte », dit-il. Le délai d’exécution est d’un à deux jours.

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La mise en scène virtuelle de petits espaces peut également être utilisée comme tactique de vente, car elle montre le potentiel d’un lieu. Ensuite, lorsqu’un acheteur intéressé visite la propriété en personne, elle a tendance à se sentir plus grande. « Lorsqu’un condo a beaucoup de meubles physiques dans l’espace, il peut sembler beaucoup plus petit », dit Shah.

Bien que la mise en scène virtuelle soit une option choisie par certains vendeurs de condos, ce n’est pas courant, ni conseillé, pour les maisons, déclare un agent basé à Toronto Shane Little du groupe Richards. Little, qui se spécialise dans l’est de la ville, estime que seulement 3 à 5 % des maisons qu’il a montrées au cours des trois dernières années ont été virtuellement mises en scène.

Parce que l’achat d’une maison est l’une des décisions les plus importantes et souvent les plus coûteuses qu’une personne prendra, il est naturel de vouloir ressentir physiquement un espace, ce qui inclut de le vivre avec des meubles à l’intérieur. L’immobilier est vraiment un achat tactile, dit-il, et voir un espace vide qui a été virtuellement mis en scène n’a pas le même facteur « wow ». Même lorsqu’il s’agit de condos, entrer dans un endroit qui semble différent des images mises en scène numériquement en ligne peut être une déception, dit-il.

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De plus, une bonne mise en scène physique peut influer positivement sur le prix de vente d’une propriété, surtout s’il s’agit d’une maison. Les données de la 2021 Real Estate Staging Association, un groupe professionnel nord-américain, rapportent que dans une enquête portant sur 4 600 propriétés, les maisons mises en scène se sont vendues neuf jours plus rapidement que celles qui n’ont pas fait l’objet d’une refonte esthétique.

Little dit que son agence propose à ses clients des plans de conception et des services de mise en scène dans le cadre de leur processus de vente, et cela peut faire une différence significative.

«Les maisons qui passent par le processus… elles peignent, réparent peut-être du matériel ou des luminaires, ces petites choses ont un grand impact», dit-il. « Ces maisons se vendent plus cher et suscitent plus d’intérêt. »

Shah est d’accord; il entend parler de quelques vendeurs de maison intéressés par la mise en scène 3D, et aucun dont les propriétés sont répertoriées au-dessus de la barre des 2 millions de dollars. Cela dit, il constate que pour les acheteurs de condos à l’étranger, qui ne connaîtront pas la déconnexion soudaine entre les photos mises en scène et une visite vide, la mise en scène virtuelle peut faire l’affaire.

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Les investisseurs commerciaux utilisent également ces outils. Shah a récemment mis en scène en 3D une propriété commerciale pour un agent dont le client est en Chine. « À la place du [agent] en essayant de le faire voler pour regarder physiquement l’espace », dit Shah,« ils ont pu l’examiner sur l’ordinateur et le mettre dans une offre.

Mais pour les vendeurs qui cherchent à lister une maison, Little croit au pouvoir des vrais meubles. Bien que la mise en scène virtuelle puisse intéresser quelqu’un à une propriété, elle ne peut pas remplacer le sentiment de vivre la vraie chose.

« Les gens ont été tellement conditionnés par HGTV que lorsqu’ils entrent dans une maison, si quelque chose n’est pas fait comme ils pensent que cela devrait être fait » – qu’il s’agisse d’une nouvelle couche de peinture, de nouveaux appareils pour remplacer ceux qui sont obsolètes ou de planchers raffinés – « Cela devient un inconvénient pour cette maison », dit-il. « Cela pourrait empêcher quelqu’un de faire une offre ou de faire une meilleure offre. »