Le plan de l’Ontario pour 1,5 million de nouvelles maisons changera-t-il quelque chose?

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Un soulagement pourrait être en route pour les acheteurs abattus par le marché de l’habitation le plus brutal du Canada. Et ça ne peut pas venir assez vite.

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En janvier, le prix moyen des maisons en revente en Ontario a atteint un record de 998 629 $, selon l’Ontario Real Estate Association. Cela représente une augmentation de 25,6 % par rapport à janvier 2021.

Une flambée spectaculaire des prix des maisons est difficile à éviter lorsqu’un marché du logement est terriblement sous-approvisionné. Même atteindre le statut « lamentable » serait une amélioration en Ontario. À la fin janvier, il y avait un peu plus de 9 400 propriétés à vendre dans toute la province. La moyenne sur 10 ans pour le mois est de 33 000.

Les défenseurs du logement, les agents immobiliers, les économistes et les décideurs politiques battent le tambour pour plus d’offre depuis des années. Malgré l’accord généralisé, une grande partie de la conversation reste juste cela.

Mais un nouveau rapport du Groupe de travail sur l’abordabilité du logement en Ontario révèle à de nombreux experts une nouvelle émotion étrange en ce qui concerne le marché : l’optimisme.

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Le rapport présente plusieurs propositions pour donner à l’offre de logements de la province un coup de pouce bien nécessaire. Mais les recommandations sont-elles réalisables ? Et seront-ils suffisants pour enfin maîtriser les prix des logements ?

Qu’y a-t-il dans le rapport du groupe de travail?

Le groupe de travail estime que l’Ontario peut ajouter 1,5 million de logements au parc de logements de la province au cours des dix prochaines années en suivant une série de 55 recommandations réparties en cinq domaines principaux :

Modifier les politiques d’urbanisme et les règlements de zonage afin qu’ils permettent à la fois une plus grande densité et une plus grande variété de logements. Cela impliquerait de permettre plus de logements locatifs dans des maisons unifamiliales, de transformer des bâtiments commerciaux et industriels sous-utilisés en propriétés résidentielles et de construire plus de logements de moyenne et grande hauteur à proximité des lignes de transport en commun.

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Rationaliser les règles de conception urbaine, ce qui réduira les coûts de développement et le coût des nouvelles maisons. Actuellement, les municipalités doivent donner leur approbation sur des aspects de conception granulaires comme la couleur ou la texture d’un bâtiment. La suppression de ces processus contribuera également à accélérer le développement.

Éliminer les types de formalités administratives et de politisation qui peuvent ralentir la construction de logements au niveau local. Lorsque les résidents qui s’opposent au développement local se heurtent à des politiciens désireux de conserver leur emploi, le processus d’approbation des nouveaux bâtiments à haute densité peut s’arrêter.

S’attaquer à l’arriéré de cas en attente de décision au Tribunal des terres de l’Ontario et donner la priorité à ceux qui augmentent le nombre de logements. L’arriéré du Tribunal comprend plus de 1 000 affaires, dont beaucoup sont le résultat d’oppositions au développement interjetant appel après appel.

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Encouragez le développement. Les municipalités qui sont proactives dans l’augmentation de l’offre de logements devraient être récompensées par un financement accru, tandis que celles qui ne le font pas devraient voir leur financement réduit.

Le rapport a déjà reçu les éloges de diverses parties prenantes.

« Cela peut être le point tournant pour l’Ontario pour mettre fin à la crise du logement, à condition que le gouvernement provincial agisse rapidement pour mettre en œuvre les principales recommandations de ce rapport », déclare Jacob Dawang, un bénévole du groupe de défense du logement More Neighbours Toronto.

L’Association de l’immeuble de l’Ontario s’est montrée légèrement plus enthousiaste, le président David Oikle qualifiant les recommandations de « précisément le genre d’action » dont les jeunes familles et la génération Y de l’Ontario ont besoin pour s’installer dans leur propre maison.

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Les maisons deviendront-elles plus abordables ?

Alors que le prix moyen des maisons dans la province menace de franchir un seuil décourageant, c’est littéralement la question à 1 million de dollars.

L’ajout de 150 000 nouvelles unités de logement par an à l’offre de logements de la province, le rythme requis pour atteindre l’objectif de 1,5 million d’unités du rapport au cours de la prochaine décennie, nécessiterait de doubler le rythme actuel de construction. Cela réduirait sans aucun doute une partie de la pression exercée sur le marché.

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Mais la baisse des prix peut en fait être contre-productive pour la construction de plus de maisons, déclare John Pasalis, président et courtier officiel chez Realosophy Real Estate.

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« Si cela devait arriver, les constructeurs cesseraient de construire », déclare Pasalis. « Les constructeurs tardent à baisser leurs prix pour suivre le marché de la revente. Ils sont plus susceptibles d’arrêter de construire et d’attendre que les prix reprennent là où ils étaient avant une baisse.

Et c’est si les prix des maisons devaient baisser. Ce n’est pas quelque chose que les acheteurs de maisons devraient attendre ou espérer, déclare David Fleming de Bosley Real Estate.

Selon lui, si les prix devaient baisser à ce stade, cela « déclencherait la plus grande récession de tous les temps. Et le gouvernement ne laissera pas cela se produire.

Fleming ajoute que les recommandations du rapport du groupe de travail font écho à ce que lui et d’autres observateurs du marché concernés disent depuis longtemps.

« Écrivez-le et envoyez-le il y a 10 ans », dit-il.

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Alors que l’Ontario n’a jamais ajouté 150 000 logements en une seule année, Phil Soper, président de Royal LePage, estime qu’il est trop tôt pour qualifier l’objectif de déraisonnable. Les constructeurs et les promoteurs de l’Ontario, dit Soper, n’ont jamais travaillé dans un environnement exempt de la paperasserie que le groupe de travail espère éliminer.

« Nous dressons des barrages routiers bureaucratiques artificiels qui rendent impossible de comprendre quelle est la capacité de construction », dit-il, soulignant qu’il y a eu des cas au cours des 40 dernières années où l’Ontario a connu une augmentation de 100 % d’une année sur l’autre du volume de maisons en cours de construction.

Pourtant, il ne faut pas s’attendre à une solution immédiate aux problèmes de logement de la province.

« Vous devez orienter les politiques de soutien dans la bonne direction, vous engager sur la voie de la résolution de ce problème et chercher chaque année à vous améliorer », déclare Soper.

Une augmentation graduelle de l’offre sur plusieurs années ne rassurera pas beaucoup les acheteurs de maisons de l’Ontario cette année ou l’année prochaine. Mais c’est peut-être le mieux qu’ils puissent espérer.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.