Toronto se prépare pour le « marché Tornado » du printemps

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Les acheteurs d’une première maison qui espèrent se faufiler sur le marché ce printemps après une année 2021 record pourraient être confrontés à un autre réveil brutal.

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Une confluence de facteurs alimente ce qui devrait être un marché printanier plus cher et plus compétitif avec moins de stocks que jamais auparavant, certains experts de l’immobilier le surnommant «le marché des tornades du Canada».

Le résultat sera une «demande refoulée folle», explique Reza Sabour, conseiller principal en hypothèques et ancien directeur de l’Association canadienne des courtiers en hypothèques de la Colombie-Britannique. « Je ne peux pas dire que j’ai vu quelque chose comme ça pendant toutes les années où j’ai fait des hypothèques. Cela va être un marché de vendeurs pendant assez longtemps.

Selon Sabour, l’un des facteurs contribuant à l’intensité est le nombre d’acheteurs prêts à obtenir une pré-approbation hypothécaire – ceux qui se sont précipités pour obtenir du financement avant que la Banque du Canada (BdC) n’augmente son taux directeur du financement à un jour. En janvier, la Banque du Canada a maintenu son taux à 0,25 %, mais toutes les grandes banques canadiennes sont maintenant augmenter certains taux hypothécaires fixesanticipant une hausse des taux de la BdC en mars.

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« COVID a ramené les taux à des niveaux historiquement et artificiellement bas, et cela a créé une ruée vers l’or pour le secteur hypothécaire et immobilier », déclare Sabour. « Avec une inflation à 4,5 %, c’est presque comme emprunter de l’argent gratuitement et les gens veulent vraiment capitaliser. »

Une pré-approbation hypothécaire typique de 90 ou 120 jours donnerait aux acheteurs une bouée de sauvetage jusqu’en avril alors qu’ils tentent d’obtenir une hypothèque variable inférieure à 1,5 %.

Mais ce n’est que la pointe de l’iceberg pour les acheteurs de la région du Grand Toronto (RGT). Un retour à la normalité pré-COVID-19 et une immigration accrue entraîneront encore plus de demande de logements, a déclaré l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

Cependant, le principal facteur exacerbant la demande et faisant grimper les prix est l’inventaire historiquement bas du Canada.

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« Nous sommes sur un marché de tornade depuis fin mai 2020 environ et cela n’a pas ralenti », déclare Lauren Haw, PDG de la société de courtage axée sur la technologie Zoocasa. « Ce dont nous avons vraiment besoin dans la RGT, et au Canada, c’est l’offre de logements. Nous n’avons pas assez de maisons et je ne sais pas où va aller cette demande insatiable.

Selon Altus et la Building Industry and Land Development Association (BILD), en 2021, environ 27 % de maisons supplémentaires ont été vendues par rapport à la moyenne décennale de la RGT (46 651), marquant le deuxième record annuel le plus solide de la région après 2002. Les marchés de la RGT ont connu une record absolu prix de vente moyen de 1 095 475 $ — une augmentation de 17,8 % par rapport à 2020, et la première fois que la moyenne régionale franchit la barre du million de dollars.

Haw dit que les ventes anticipées de faibles stocks sur le marché du printemps 2021, qui alimentent maintenant encore plus de demande refoulée à l’approche du printemps 2022. Mais maintenant, il y a encore moins de maisons à faire le tour.

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Inventaire restant total de la maison neuve est tombé à seulement 2,3 mois dans la RGT en décembre, d’après les ventes moyennes des 12 derniers mois. Haw dit que certaines régions, comme Durham, Halton et Peel, n’ont plus que deux semaines d’inventaire.

«Il y a la demande de 2021 des personnes qui ne pouvaient pas entrer dans les maisons, puis vous ajoutez un manque total d’approvisionnement pour répondre à cette demande normale. Ensuite, vous superposez des taux d’intérêt potentiellement à la hausse et c’est une frénésie totale », déclare Haw.

En fait, le prix global d’une maison dans la RGT devrait augmenter de 11 % pour atteindre 1 256 000 $, selon le Prévisions de l’étude de marché de Royal LePage.

Les guerres d’enchères semblent également s’intensifier. Haw dit qu’il est normal de voir 30 offres ou plus sur une propriété, selon les données de Zoocasa.

Cela n’augure rien de bon pour les acheteurs dont le prix a été dépassé en 2021. Selon Sabour, ils « n’auront pas vraiment de chance » en 2022.

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La solution semble simple : il suffit de construire plus de maisons. Malheureusement, les gouvernements municipaux et provinciaux de l’Ontario ont rendu cela difficile grâce à des approches à courte vue, a déclaré Kevin Crigger, président du Toronto Regional Real Estate Board (TRREB).

Crigger dit que les gouvernements ontariens et locaux précédents se sont concentrés sur la réduction de la demande ou l’augmentation des revenus grâce à ce qu’il qualifie de formes d’imposition «régressives» comme la taxe sur les acheteurs étrangers et les droits de cession immobilière. Ces tactiques sont peut-être plus opportunes sur le plan politique, mais elles ne résolvent pas les problèmes sous-jacents d’approvisionnement, dit-il.

« La plupart de ces politiques se sont concentrées sur des approches dissuasives afin de supprimer arbitrairement ou fictivement la demande », explique Crigger. « Mais n’importe quel économiste vous dira que c’est une équation à deux faces. Nous sommes toujours dans un marché massif en manque d’offre et sans changements substantiels, nous n’aurons toujours pas assez de propriétés à acheter.

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Selon BILD, la RGT a besoin de 30 % de nouveaux logements en plus par an pour répondre à la demande de la population. En fait, pour que l’ensemble de l’Ontario ait le même niveau de logement par habitant que la moyenne des autres provinces, plus de 650 000 logements supplémentaires serait nécessaire, a déclaré Jean-François Perrault, économiste en chef de la Banque de Nouvelle-Écosse, en janvier.

Crigger dit que la construction de plus d’approvisionnement se résume au niveau municipal, où les nouveaux développements sont souvent en proie à la paperasserie bureaucratique. Les nouveaux développements finissent par prendre des années à être mis sur le marché. Mais les gouvernements municipaux pourraient jouer un rôle plus important en facilitant les opportunités pour les investisseurs de convertir des maisons unifamiliales en duplex, triplex et quadruplex.

« À moins que les gouvernements municipaux ne prennent des mesures décisives pour rationaliser le processus d’approbation, nous allons continuer avec le même défi dont nous parlons aujourd’hui et nous en parlerons dans 10 ans, d’une manière beaucoup plus grave, », déclare Crigger.

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Parlant du Canada dans son ensemble, Sabour croit que l’augmentation du nombre de logements multifamiliaux et la densification des quartiers sont «littéralement la seule grâce salvatrice que je pense que nous aurions pour faire baisser les prix».

La Banque Royale a récemment déclaré 2021 la meilleure année pour les mises en chantier depuis 1977, bonne nouvelle pour les acheteurs. Malheureusement, Toronto n’a pas contribué à la poussée de l’offre de construction, voyant ses mises en chantier augmenter de seulement 1,4 % (ou 500 unités) par rapport à la moyenne de 2015 à 2019.

Cela laisse les acheteurs d’une première maison et même les générations futures de Canadiens confrontés à un chemin difficile lorsqu’il s’agit d’entrer sur le marché de l’habitation. Pour Crigger, la voie du changement commence au niveau local.

« Je pense qu’il est vraiment temps que les gouvernements locaux jouent un rôle de chef de file dans la discussion sur le logement », déclare Crigger. « C’est vraiment ainsi que nous allons mettre rapidement l’approvisionnement sur le marché pour commencer à répondre à ces préoccupations. »