David Rosenberg: La reprise mondiale malsainement liée à l’immobilier bouillonnant, en particulier au Canada et en Nouvelle-Zélande

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Par David Rosenberg et Julia Wendling

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L’ascension quasi verticale de la bulle immobilière mondiale s’est poursuivie sans relâche tout au long de la seconde moitié de 2021, devançant largement ses fondamentaux sous-jacents et laissant de nombreuses économies exposées de manière alarmante à un choc immobilier à la baisse.

Selon les données de la Federal Reserve Bank de Dallas, l’indice mondial des prix immobiliers a enregistré une hausse record de 9,6 % d’une année sur l’autre. Dans une certaine perspective, c’est presque le double de la tendance annuelle au sommet de la bulle immobilière du milieu des années 2000 (5,5 % d’une année sur l’autre). À ces niveaux, un retour à la ligne de tendance à long terme impliquerait une correction sans précédent de 13,7 % (contre une correction de 10 % en 2007).

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Alors que la reprise économique mondiale est plus vulnérable que jamais à un recul induit par la correction du logement à un moment où une grande partie du monde est sous le choc du soutien de la politique monétaire, nous avons décidé d’examiner les manies immobilières des pays les plus à risque.

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Bien sûr, il existe de grandes divergences entre les pays. Par exemple, les prix réels des maisons ont grimpé en flèche en Australie (23,2 %), au Canada (21,4 %) et en Nouvelle-Zélande (20,5 %) par rapport aux niveaux d’il y a un an. En revanche, les prix de l’immobilier résidentiel en Italie et au Japon n’ont augmenté que d’environ 2 %, tandis que la croissance des prix des maisons en Espagne a été relativement stable (0,6 %).

Mais pour avoir une meilleure idée de l’étendue de l’abordabilité (et, par conséquent, de la sensibilité de chaque économie à un repli), nous avons décidé de comparer l’étendue des bulles immobilières dans diverses économies clés en évaluant à quel point leur maison est détraquée. les ratios prix/revenu disponible sont issus de leurs moyennes historiques.

En tête des classements se trouvent le Canada et la Nouvelle-Zélande, où les prix des logements ont grimpé en flèche tout au long de la pandémie. Leurs ratios actuels du prix de l’immobilier au revenu disponible représentent plus de trois événements d’écart type et une inversion moyenne impliquerait des baisses épiques de 41,2% et 48,8%, respectivement. Et avec l’immobilier en tant que part du revenu disponible à un record de 501% au Canada, le coup négatif sur la consommation via l’effet de richesse d’une correction serait massif et entraverait considérablement la croissance du PIB. L’Australie (-38,4 % par rapport à la moyenne à long terme) et la Suède (-33,5 %) suivent de près.

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Les résultats pour les États-Unis ont été plus surprenants, avec une abordabilité de seulement 4,3 % au-dessus de la moyenne, et le ratio prix du logement/revenu disponible, à 0,91, reste inférieur au sommet de 2006 de 1,03. Cela dit, cette mesure est toujours en hausse de 9,3 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie et s’est dirigée tout droit vers le nord depuis le début de la phase de reprise. La croissance des prix a peut-être été moins prononcée par rapport au Canada et à certaines autres régions du monde, mais il s’agit toujours d’une bulle — et il y a suffisamment de mousse sur le marché pour que l’impact sur la consommation (et la croissance du PIB) puisse être substantiel. C’est quelque chose dont il faut se méfier alors que la Réserve fédérale américaine entame son cycle de resserrement des taux en mars.

L’Italie, l’Espagne et le Japon complètent la liste des pays dont les ratios prix de l’immobilier/revenu disponible sont en fait inférieurs à leurs lignes de tendance à long terme. La fragilité des reprises économiques de ces pays est nettement moins dépendante du marché du logement que ceux du haut de la liste.

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Au Japon, une valeur aberrante évidente, les prix réels des maisons ont pratiquement stagné depuis 2009 et sont en baisse de près de 45 % par rapport au pic de la bulle dans les années 1990. Une combinaison de facteurs, y compris des politiques de logement déréglementées (pas de contrôle des loyers, restrictions limitées sur la densité) et des vents contraires démographiques devraient continuer à freiner la croissance du marché du logement dans les années à venir.

L’essentiel est que l’histoire de la reprise économique mondiale est malsainement liée au marché immobilier résidentiel bouillonnant, en particulier dans des pays comme le Canada, la Nouvelle-Zélande et l’Australie.

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Si les banques centrales mondiales continuent sur la voie du resserrement de la politique monétaire au cours des prochains trimestres, le commerce à risque (qui s’est déjà essoufflé ces derniers temps) pourrait être plus en difficulté. Nous vous conseillons également d’être prudent lorsque vous investissez dans les devises des pays « à risque » (dollar canadien, kiwi néo-zélandais, dollar australien et couronne suédoise) car ces économies restent exceptionnellement vulnérables au retour à la moyenne imminent des prix de l’immobilier.

Poste financier

David Rosenberg est le fondateur de la société de recherche indépendante Rosenberg Research & Associates Inc. Julia Wendling y est économiste. Tu peux S’inscrire pour un essai gratuit d’un mois sur le site Web de Rosenberg.

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