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À tous points de vue, 2021 a été une année record pour l’immobilier canadien – une superproduction pour les ventes, les prix et les faibles stocks.
Un tel rythme est insoutenable, la plupart sont d’accord, mais dans quelle mesure allons-nous nous retrouver ?
« Le marché canadien de l’habitation n’est pas sur le point de s’effondrer », écrit Robert Hogue, économiste principal de RBC, dans un récent rapport.
Le marché se refroidira après les sommets torrides de 21, dit Hogue – un point de vue partagé par la plupart des économistes et des experts de l’industrie, mais une pénurie persistante de l’offre et une demande non satisfaite devraient entraîner une « activité énorme » cette année.
RBC prévoit que 579 600 maisons existantes seront vendues cette année. C’est une baisse de 13,1% par rapport au record de 667 000 transitions en 2021, mais c’est toujours le deuxième nombre le plus élevé de l’histoire, a-t-il déclaré.
La majeure partie du ralentissement se produira au cours du second semestre de l’année, selon RBC, les perspectives de prix au premier semestre devant rester « super fortes ».
L’éternel problème de pénurie d’approvisionnement au Canada en est le principal facteur.
Un rapport de l’économiste en chef de la Banque de Nouvelle-Écosse, Jean-François Perrault, indique que le Canada a l’offre moyenne de logements par habitant la plus faible du G7. Au Canada, la pénurie de logements est la plus grave en Ontario, en Alberta et au Manitoba.
RBC estime que le marché canadien manquait de 180 000 à 250 000 inscriptions à la fin de 2021. Pour parvenir à un meilleur équilibre entre l’offre et une forte demande, les inscriptions actives devraient tripler, a écrit Hogue.
Entre-temps, les vendeurs maintiennent une emprise sur à peu près tous les marchés au Canada, de nombreux petits centres voyant des guerres d’enchères pour la première fois.
Les stocks étaient à des niveaux record pour la plupart des marchés provinciaux à la fin de 2021 et RBC s’attend à ce que la concurrence entre les acheteurs reste « féroce » même au-delà de Toronto et de Vancouver.
La démographie devrait maintenir la demande forte, dit Hogue. La génération Y, qui est maintenant entre la mi-vingtaine et le début de la quarantaine, vient grossir les rangs des Canadiens dans leurs meilleures années pour acheter une maison. Selon RBC, il y avait 10,5 millions de personnes âgées de 25 à 44 ans au Canada en 2021, une augmentation de 8,3 % au cours des cinq dernières années. « Si les schémas de propriété historiques se maintiennent, la génération Y restera une force majeure sur le marché du logement en 2022 et au-delà », a écrit Hogue.
L’immigration devrait également augmenter, l’objectif du gouvernement passant à 411 000 cette année. L’immigration frappe généralement le marché locatif en premier, mais RBC pense également que certains travailleurs qualifiés venant combler des pénuries de main-d’œuvre seront prêts à acheter dès leur arrivée.
Le grand événement qui freinera le marché de l’habitation est la hausse des taux de la Banque du Canada. RBC s’attend à six hausses totalisant 150 points de base sur environ 18 mois, entraînant une hausse « substantielle » des taux hypothécaires variables et fixes, au point même de faire grimper le taux d’admissibilité aux prêts hypothécaires.
Cela seul devrait freiner la demande, en particulier dans les marchés chers comme Toronto et Vancouver.
Dans le même temps, une offre plus importante devrait arriver sur le marché, a déclaré RBC. Les mises en chantier ont grimpé l’an dernier à des niveaux jamais vus depuis le milieu des années 1970. Tout se passe bien, cela pourrait faire passer les achèvements à près de 250 000 unités en 2022, contre une moyenne de 190 000 unités au cours des cinq dernières années.
Cette augmentation, associée à une demande légèrement plus lente, devrait « sensiblement » atténuer le déséquilibre, a déclaré Hogue.
Pourtant, RBC ne pense pas que le marché de l’habitation connaîtra des changements brusques. «Ce seront les premières étapes d’un long chemin vers la normalisation. Nous nous attendons à ce que 2022 soit une année remarquable à presque tous les niveaux… à moins que vous ne la compariez à 2021 », a écrit Hogue.
Les perspectives mondiales pour les rendements immobiliers semblent également solides. Oxford Economics prévoit que les rendements totaux de l’immobilier direct et des FPI atteindront en moyenne 6,5 % à 7 % par an au cours des cinq prochaines années, dépassant considérablement les obligations et les actions qui, selon ses prévisions, rapporteront respectivement 0,7 % et 2,5 % par an.
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