Briser le mythe du million ou plus de maisons vacantes au Canada

Contenu de l’article

Des comptes rendus médiatiques récents et des rapports d’agences de développement suggèrent que le problème d’abordabilité du logement au Canada est aggravé par plus d’un million de maisons vides, mais une analyse approfondie des données sur l’inoccupation révèle que les alarmistes ont mal interprété les informations.

Contenu de l’article

Beaucoup pensent que les investisseurs et les propriétaires de plusieurs maisons contribuent à la détérioration de l’abordabilité du logement en gardant vides les logements qui pourraient accueillir des locataires ou de nouveaux propriétaires de la génération Y. Par conséquent, selon les critiques, les conditions de logement s’amélioreraient si ces millions de « maisons vacantes » étaient mises à disposition pour l’achat ou la location.

Vancouver a imposé une taxe sur les logements vacants en 2017 et Toronto fait de même cette année. Mais la taxe sur les logements vacants à Vancouver n’a pas compensé des dizaines de milliers de propriétés vides. Un résultat similaire est attendu à Toronto, où le gouvernement local s’attend à trouver de 6 500 à 9 600 logements vacants, bien que certains ou plusieurs puissent bénéficier d’une exemption de la taxe sur les logements vacants.

Mais il s’avère que le pourcentage de logements vacants est en réalité faible, et encore plus faible dans les zones urbaines à forte demande. De plus, certains logements sont temporairement vacants pour une raison, par exemple, la transition d’un occupant à l’autre.

Contenu de l’article

Le mythe d’un million ou plus de maisons vacantes ou de chambres vides ne sont que des écrans de fumée

La raison pour laquelle beaucoup croient à la fable selon laquelle plus d’un million de maisons sont vacantes au Canada est une interprétation cavalière des données de Statistique Canada. Pour remonter aux origines des affirmations exagérées, nous sommes revenus à la source principale de l’allégation, qui est un rapport distribué par l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Le rapport suggérait qu’environ 8 % du parc de logements au Canada était vacant, soit plus de 1,3 million de « logements vacants ».

Les estimations de l’OCDE sur les postes vacants ont suscité des reportages ultérieurs dans les médias selon lesquels cela entraînait une détérioration de l’accessibilité. L’OCDE aurait obtenu des données du gouvernement canadien et indiqué un portail de données canadien, CensusMapper comme source des données sur les logements vacants.

Contenu de l’article

Les données de CensusMapper proviennent essentiellement directement de Statistique Canada. Mais un rapide coup d’œil au portail de données révèle que certaines personnes bien intentionnées ont confondu à tort des logements inoccupés avec des logements vacants, contribuant ainsi aux estimations largement exagérées de logements vides malgré les mises en garde affichées.

CensusMapper définit les logements inoccupés comme étant soit inoccupés soit temporairement occupés par une personne ayant une résidence principale ailleurs au Canada ou à l’étranger. De la même manière, Statistique Canada a décrit un logement inoccupé pour le recensement de 2016 comme un logement privé apte à vivre à l’année, mais personne n’y résidait le 10 mai 2016.

Ces logements étaient-ils inoccupés ou vacants ? Même si personne n’y résidait le jour du recensement, est-il resté inoccupé pendant une semaine, un mois ou toute l’année ? Et qu’en est-il des plusieurs centaines de milliers de chalets dispersés à travers le Canada qui pourraient être étiquetés inoccupés le jour du recensement, mais qui n’étaient certainement pas vacants.

Contenu de l’article

Jens von Bergmann, qui a déjà enseigné à l’Université de Calgary, a déclaré que certains logements étiquetés comme inoccupés par CensusMapper pourraient en fait être occupés, mais pas par les résidents habituels. Par exemple, les résidences utilisées comme logements temporaires pour étudiants ou travailleurs ne sont pas vacantes, mais sont considérées comme inoccupées par les résidents habituels.

Le recensement canadien, fondé sur les données des recenseurs, désigne les logements comme vacants ou non le jour du recensement. Malheureusement, ces statistiques ne font pas partie de la publication standard de Statistique Canada. Heureusement, CensusMapper a obtenu des tableaux spéciaux de l’agence et a rendu les données disponibles en ligne.

Une ventilation selon le type de construction de logement et la ville (subdivision de recensement) a révélé que le taux d’inoccupation était bien inférieur à 8 % dans les régions urbaines du Canada. Considérez que, alors que le taux d’inoccupation global dans la ville de Toronto était de 4,6 %, les agents recenseurs de 2016 ont identifié seulement 2,2 % des 276 630 maisons individuelles comme étant vacantes. Des proportions encore plus faibles de maisons individuelles étaient vides à Montréal et à Calgary, à 1,8 et 1,4 %, respectivement.

Contenu de l’article

La ville de Vancouver a déclaré une plus grande part de logements vacants (7,1 %), et le taux d’inoccupation était relativement plus élevé pour les appartements en duplex et les immeubles de faible hauteur et de grande hauteur, une tendance également observée à Calgary, Edmonton, Montréal et Toronto.

Même le décompte des logements vides par les recenseurs est susceptible d’être exagéré en raison de la façon dont le recensement définit un appartement dans un duplex, qui est l’un des deux logements situés l’un au-dessus de l’autre. Si un propriétaire décide d’absorber le logement accessoire dans le logement principal ou décide de ne pas louer le logement accessoire, les agents recenseurs peuvent quand même compter le logement accessoire comme vacant. Ainsi, la part la plus élevée de logements vacants concerne les appartements ou les appartements en duplex.

Contenu de l’article

Un faible pourcentage de logements sera toujours inoccupé ou vacant. Par exemple, un logement locatif privé entre locataires successifs, un logement en rénovation ou des propriétaires temporairement absents pour des travaux entraîneront l’inoccupation de logements.

Vouloir que 100 % des logements soient occupés en permanence n’est ni pratique ni utile. Les sceptiques de l’offre, cependant, continuent de faire pression sur les gouvernements contre la construction de plus de maisons.

Le mythe de un million ou plus de logements vacants ou les chambres vides ne sont que des écrans de fumée. Une voie prudente pour les libéraux fédéraux consiste à ignorer le scepticisme de l’offre et à se concentrer sur la construction de millions de nouvelles maisons en peu de temps pour combler le déficit de logements qui s’est accumulé au fil des décennies.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l’Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com .