Les hypothèques cryptographiques sont maintenant une chose; viendront-ils au Canada?

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Un prêteur basé à Miami offre aux investisseurs en cryptographie la possibilité d’avoir leur gâteau et de le manger aussi.

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Fintech Milo a annoncé en janvier qu’elle lançait une nouvelle hypothèque cryptographique qui permet aux acheteurs de mettre en gage leur Bitcoin en garantie, leur permettant d’obtenir un prêt immobilier sans avoir besoin d’un acompte ou d’une solide cote de crédit.

Avec Bitcoin actuellement en train de tanker – il a perdu plus de 20% de sa valeur au cours du seul mois dernier – le moment d’un tel lancement n’est pas exactement idéal.

Mais Milo dit qu’il a une longue liste d’attente d’investisseurs Bitcoin espérant tirer parti de leur succès crypto et diversifier leurs portefeuilles avec l’immobilier.

« Pour nous, c’est vraiment ‘Comment pensons-nous à la souscription d’un consommateur qui a un type de richesse différent ?' », déclare Josip Rupena, PDG et fondateur de Milo.

La crypto et l’immobilier semblent faire un match étrange. Le premier est construit sur la volatilité et des mécanismes opaques que la plupart des gens ne comprennent pas ; ce dernier est connu pour sa stabilité et sa transparence.

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Comment Milo compte-t-il faire coexister ces deux mondes ? Un tel mariage pourrait-il fonctionner au Canada?

L’hypothèque crypto de Milo

Pour les investisseurs en crypto qui cherchent à se diversifier dans l’immobilier, la proposition de valeur de Milo est une alternative assez intéressante pour encaisser leur Bitcoin.

Les acheteurs de maison mettent en gage leur Bitcoin à l’entreprise et le transfèrent à un dépositaire tiers au moment de la clôture. Lorsque l’hypothèque est entièrement remboursée, leur Bitcoin est restitué.

Ne pas avoir à décharger les actifs cryptographiques signifie qu’il n’y a pas de produit à taxer. Les investisseurs n’auront pas non plus à s’inquiéter de manquer une appréciation du prix du Bitcoin.

« C’est une chose que nous essayons vraiment d’atténuer : un coût d’opportunité », déclare Rupena, ajoutant qu’un million de dollars de Bitcoin vendu il y a cinq ans vaudrait environ 10 millions de dollars aujourd’hui.

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Le montant que Milo prête dépend du montant de Bitcoin qu’un emprunteur est prêt à fournir en garantie. Au début d’un prêt, le rapport entre le bitcoin promis et le montant de l’hypothèque doit être d’au moins un pour un. Une hypothèque cryptographique de 250 000 $, par exemple, nécessiterait un gage d’au moins 250 000 $ en Bitcoin.

Une fois la première année d’un prêt terminée, vous pouvez ajuster le ratio Bitcoin / hypothèque. La mise en gage de plus de Bitcoin peut entraîner un taux d’intérêt plus bas ; mettre moins que le montant de l’hypothèque augmente le taux, qui, selon Rupena, se situe entre 5% et 8% pour une hypothèque de 30 ans. Les refinancements et autres durées d’amortissement ne sont pas disponibles actuellement.

Une fois le contrat de crédit immobilier signé, les emprunteurs effectuent des mensualités en espèces comme ils le feraient avec un crédit immobilier traditionnel. Si un client rembourse son hypothèque en moins de trois ans, des frais de remboursement anticipé lui seront facturés. Ils peuvent rembourser jusqu’à 20 % de leurs prêts au cours de la fenêtre initiale de trois ans sans risque de pénalité.

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En parlant de menaces…

Qu’en est-il du risque ?

Bitcoin est sans doute l’un des actifs les plus volatils qui ait jamais fait saliver les investisseurs traditionnels.

La crypto-monnaie la plus populaire au monde a résisté à quatre crashs majeurs depuis 2017, dont deux depuis 2020. La chute actuelle de la pièce lui a fait perdre près de 40% de sa valeur depuis qu’elle a atteint un sommet de plus de 84 107 dollars américains en novembre.

Créer des hypothèques en utilisant des garanties qui ne possèdent pas une valeur constante – et éviter les pratiques de souscription traditionnelles, comme donner la priorité à la cote de crédit d’un emprunteur – semble extrêmement risqué.

Rupena dit que Milo a mis en place quelques mesures pour protéger l’entreprise.

«Lorsque nous accordons un prêt, nous aurons également un privilège sur la propriété», dit-il. « Et puis nous aurons également un gage sur la crypto, donc en cas de non-paiement, nous pouvons utiliser la crypto comme recours. »

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Selon le site Web de Milo, une fois qu’un paiement est en retard de 15 jours, la société liquidera la valeur équivalente en dollars américains de la promesse Bitcoin de l’emprunteur.

Si Bitcoin coule au point où il vaut moins de 65% du montant de l’hypothèque, Milo demandera un appel de marge, auquel cas les emprunteurs pourront mettre en gage plus de Bitcoin. S’ils ne le peuvent pas, le prêteur liquidera le Bitcoin.

L’entreprise semble protégée ; consommateurs, pas tellement.

Si Bitcoin pique du nez, il est juste de se demander combien d’investisseurs seront suffisamment diversifiés ou auront suffisamment de liquidités pour résister aux retombées. Auront-ils les ressources pour répondre à un appel de marge ? Si leur Bitcoin est liquidé, pourront-ils combler la différence et conserver la propriété de leur logement ?

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Même avec la volatilité intégrée de la crypto-monnaie, Rupena est optimiste quant à son rôle à long terme dans l’achat d’actifs du monde réel.

« Je pense que la crypto est là pour rester », dit-il. « Les gens choisissent d’investir et d’y conserver leur patrimoine plutôt que, ou peut-être en combinaison avec, d’investir dans le marché boursier et d’autres classes d’actifs. »

Une hypothèque crypto pour les Canadiens?

Ne vous attendez pas à ce qu’un produit similaire à l’hypothèque cryptographique de Milo se matérialise au Canada de si tôt.

Le Canada est encore très lié à la monnaie fiduciaire, ou émise par le gouvernement. Pour que tout investisseur en crypto transforme ses pièces en biens immobiliers ici, il doit les vendre, payer des impôts sur le produit et placer les fonds restants dans un compte bancaire canadien pendant 90 jours avant qu’un prêteur ne les considère comme des actifs.

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Il est peu probable que les banques sous réglementation fédérale considèrent la cryptographie comme une alternative viable à la monnaie telle qu’elle existe actuellement, déclare un initié du secteur hypothécaire qui a demandé à rester anonyme.

L’initié dit qu’un changement sismique devrait se produire, comme une banque centrale du G20 émettant sa propre crypto-monnaie, avant même que les prêteurs canadiens ne commencent à se réchauffer à l’idée de l’utiliser pour payer l’immobilier.

Alors que les Canadiens ont environ 2 billions de dollars de dettes hypothécaires, l’idée que les propriétaires perdent à la fois leurs actifs cryptographiques et leurs maisons en cas de double ralentissement pourrait être un carnage trop lourd à supporter pour les régulateurs fédéraux.

Mais la volonté de Milo de répondre aux préoccupations d’un nouveau type d’emprunteur mérite un certain respect, déclare Chris Turcotte, président du Centum Financial Group, l’un des plus grands réseaux de courtiers hypothécaires au Canada.

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«Je pense qu’il est important de montrer à cette nouvelle génération, qui a clairement une croyance fondamentale dans le mouvement des crypto-monnaies, que les entreprises réfléchissent à des moyens de créer cet avenir qu’elles comprennent, soutiennent et dans lequel elles investissent. La capacité de transférer ces gains cryptographiques dans des mécanismes où ils peuvent commencer à acquérir des biens immobiliers est super important », dit Turcotte.

Mais même les crypto-convertis comme Turcotte savent que tout n’est pas à la hausse lorsque Bitcoin et l’immobilier se rejoignent.

« Quelqu’un doit couvrir ce risque de volatilité », dit Turcotte.

Comment cela se produit et qui en assume la responsabilité – les prêteurs du Canada ou ses emprunteurs – devra être décidé avant que toute union crypto-immobilier reçoive le feu vert fédéral.

Les investisseurs en crypto sont à l’aise avec la volatilité. Le marché immobilier effréné du Canada, jugé « insoutenable » pendant près d’une décennie, comporte suffisamment de risques pour y faire face tel quel.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.