Avec les taux d’intérêt sur le point d’augmenter, un prêt hypothécaire à taux variable est-il toujours une bonne décision?

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C’est l’une des questions les plus fréquemment posées aux professionnels hypothécaires canadiens : qu’est-ce qui est le mieux, un prêt immobilier à taux fixe ou variable ?

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La réponse a maintenant plus de poids qu’elle n’en a eu à tout moment pendant la pandémie de COVID-19.

Alors que la Banque du Canada en a surpris plus d’un en décidant en janvier de maintenir son taux du financement à un jour à 0,25 %, la banque centrale du pays pourrait augmenter son taux de financement à un jour, et le taux variable taux hypothécaires payés par les propriétaires, dès ce printemps.

Un nouvel environnement

Souvent, l’attrait des prêts hypothécaires à taux variable est que le taux d’intérêt initial est considérablement inférieur à celui des prêts à taux fixe comparables.

Même si le taux d’intérêt peut varier pendant la durée du prêt, à la hausse ou à la baisse selon le taux de la Banque du Canada, les emprunteurs qui optent pour des taux variables parient que, quelle que soit l’augmentation qu’ils subissent, ils ne seront pas assez élevés pour rendre leur hypothèque plus chère qu’un prêt à taux fixe leur coûterait.

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Historiquement, ils avaient généralement raison, explique Chris Turcotte, président du Centum Financial Group.

« En termes de prix, il y a très, très peu de cas au cours des 25 dernières années où vous avez mieux fait d’être à un prix fixe [rate]», dit Turcotte. « La variable est traditionnellement toujours inférieure. »

Mais l’histoire fournit peu de conseils ou de réconfort en des temps sans précédent. Les acheteurs de maisons qui envisagent un prêt hypothécaire variable en 2022 devront probablement compter avec plusieurs augmentations de taux cette année, selon l’agressivité de la Banque du Canada dans sa lutte contre l’inflation.

Avec cette incertitude à l’esprit, la prévisibilité d’un prêt hypothécaire à taux fixe peut encore valoir la peine de payer une prime. Mais afin de prendre la décision la plus éclairée possible, il est important de comprendre ce qu’offrent les hypothèques fixes et variables lorsque les taux augmentent.

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Le coût d’une Banque du Canada agressive

Avant la fin de 2021, les analystes s’attendaient à trois ou quatre hausses de taux de la Banque du Canada cette année. Mais avec l’inflation atteignant un sommet de 30 ans en décembre, les marchés prévoient actuellement jusqu’à cinq augmentations pour 2022.

La Banque Scotia affirme qu’une banque inhabituellement agressive pourrait augmenter le taux du financement à un jour de son niveau actuel de 0,25 % à 2 % d’ici la fin de l’année, ce qui impliquerait sept augmentations de 0,25 %.

Les emprunteurs à taux fixe n’ont pas grand-chose à craindre des déménagements. Leur taux hypothécaires sont garantis de ne pas changer jusqu’à la fin de leur mandat.

Mais les hypothèques à taux fixe sont aujourd’hui assorties de taux considérablement plus élevés que les hypothèques variables proposées. Cela signifie payer plus d’intérêts. Que la certitude de savoir combien votre prêt hypothécaire vous coûtera chaque mois vaut la dépense supplémentaire est une décision que seuls vous et votre conseiller financier pouvez prendre.

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Que coûteront les augmentations de taux multiples aux emprunteurs variables ?

Chaque fois que la Banque du Canada augmente son taux du financement à un jour, taux variable taux hypothécaires augmenter du même montant. Si vous avez obtenu un taux hypothécaire variable incroyablement bas de 0,99 % en janvier, une augmentation d’un point de pourcentage du taux de la Banque du Canada porterait votre prêt hypothécaire à 1,99 %. Sur une hypothèque de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans, votre versement hypothécaire augmenterait de 225 $ par mois.

Si vous avez contracté un prêt hypothécaire variable depuis le début de la pandémie, les économies dont vous avez bénéficié pendant que les taux étaient bas atténueront en partie une telle augmentation.

Mais les emprunteurs avec des hypothèques plus récentes, ou ceux qui envisagent de changer de leurs prêts à taux fixe actuels, peuvent ne pas avoir la même opportunité de capitaliser sur l’écart entre les taux variables et les taux fixes avant qu’il ne commence à se réduire.

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Chris Kolinski, courtier d’iSask Mortgages basé à Saskatoon, suggère que les emprunteurs à taux variable augmentent volontairement leurs paiements mensuels au début de leurs prêts, généralement au montant qu’ils paieraient s’ils acceptaient un prêt hypothécaire à taux fixe.

Les versements plus élevés vous aident à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement au début de votre prêt, lorsque les intérêts composés coûtent plus cher aux emprunteurs, et peuvent vous protéger contre les hausses futures des taux d’intérêt.

« Lorsque les taux augmentent, vous pouvez conserver le même paiement », déclare Kolinski. Les taux devraient augmenter de manière significative pour avoir un impact sur les économies créées en remboursant votre principal plus rapidement, ajoute-t-il.

Rompre votre hypothèque

La rupture d’une hypothèque ou la modification de ses conditions avant la fin d’un accord de prêt est chose courante au Canada. Les gens vendent tôt, ils déménagent, ils divorcent. Selon certaines estimations, jusqu’à 60 % des emprunteurs canadiens rompent leur hypothèque.

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Rompre une hypothèque est légal. Les prêteurs comprennent que la vie est imprévisible et travailleront généralement avec vous pour apporter des modifications à votre contrat hypothécaire. Mais ils vous factureront également le privilège.

Les pénalités imposées pour rompre un contrat sont parmi les plus grandes différences entre les prêts hypothécaires à taux fixe et variables.

Avec des variables, la pénalité est de trois mois d’intérêts. Certains prêts à taux fixe peuvent également entraîner des pénalités de rupture modestes, mais d’autres peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars aux propriétaires, selon le prêteur et les conditions de l’hypothèque.

Turcotte a vu des emprunteurs obsédés par les taux s’attirer des ennuis en signant des hypothèques à taux fixe qui comportent la perspective de payer des pénalités brutales.

« Un taux inférieur de 0,05 % peut vous faire économiser 600 $ sur la durée, mais vous finissez par payer une pénalité de 40 000 $ lorsque vous décidez de déménager », dit-il. « Vous devez faire un zoom arrière et regarder la situation dans son ensemble. »

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Il existe des produits pour les emprunteurs qui recherchent la flexibilité d’un prêt hypothécaire variable avec la stabilité d’un taux fixe.

John Vo de Spicer Vo Mortgage à Halifax dit que certains prêteurs offrent des prêts hypothécaires à taux variable où, au lieu d’augmenter votre versement hypothécaire mensuel, une augmentation du taux du financement à un jour entraîne une augmentation de votre période d’amortissement. Votre prêt hypothécaire durera un peu plus longtemps, mais vos versements ne changeront pas.

Pour se prémunir contre l’impact financier d’une période d’amortissement plus longue, Vo suggère à ses clients d’effectuer des paiements toutes les deux semaines plutôt que tous les mois, une stratégie qui peut aider à raccourcir la durée d’un prêt.

« En règle générale, cela réduira notre amortissement d’environ un an et demi », dit Vo.

Vous pourriez aussi opter pour un échéancier d’amortissement de 20 ans pour votre prêt hypothécaire, ce qui compenserait tout allongement de la durée pouvant découler du choix d’un prêt hypothécaire variable de ce genre.

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Dernières pensées

« Il faudrait quelque chose de drastique, comme l’hyperinflation, pour me faire signer à nouveau une hypothèque à taux fixe sur mon hypothèque personnelle », dit Kolinski. « Je viens de signer à nouveau une variable et je prévois de résister à toutes les futures augmentations de taux. »

Mais ce qui convient à un propriétaire ne vous convient pas nécessairement. Quel que soit le type de prêt hypothécaire que vous choisissez, votre décision doit être basée sur ce que vos finances supporteront dans différents scénarios.

Même si les taux fixe et variable sont les deux principales catégories de prêts immobiliers, chacun contient une variété de produits hypothécaires parmi lesquels choisir. Un bon courtier hypothécaire prendra le temps de vous expliquer ce que les différentes options pourraient vous coûter à long et à court termes.

En termes simples, ne demandez pas « fixe ou variable ? » Demandez « quelle est la meilleure hypothèque pour moi ? »

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.