Toronto et les régions avoisinantes ont besoin de 30 % de nouveaux logements en plus par année pour répondre à la demande : rapport

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Un nouveau rapport a révélé que la région du Grand Toronto et Hamilton (GTAH) a besoin de 30 % de nouveaux logements par an pour répondre à la demande de la population.

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Selon le rapport réalisé pour la Building Industry and Land Development Association (BILD) par le Smart Prosperity Institute, les prévisions antérieures inexactes et obsolètes de la population et des achèvements de logements ont contribué à une faible offre de logements et à des problèmes d’abordabilité dans la GTAH et les communautés de l’anneau extérieur. Le rapport, intitulé « Prévisions d’échec », a révélé qu’au cours des sept dernières années, le « Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe » du gouvernement de l’Ontario a sous-estimé la croissance démographique et surestimé les achèvements de logements.

« Les prévisions de croissance démographique et d’achèvement de logements sont la base sur laquelle les municipalités fondent leurs projections des besoins futurs en logements », a déclaré David Wilkes, président et chef de la direction de BILD. « Si les prévisions qui informent le plan sont inexactes ou non à jour, l’offre de logements qui arrivera sur le marché à l’avenir pourrait ne pas correspondre à la demande. »

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Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles ce déséquilibre entre la population et la demande s’est produit, a déclaré Mike Moffatt, directeur principal des politiques et de l’innovation au Smart Prosperity Institute. Le principal problème était la croissance démographique provenant de sources internationales qui n’était pas prise en compte dans le plan de croissance.

Il y a eu deux principaux changements de politique qui ont affecté la croissance provenant de sources internationales, a déclaré Moffatt. La première s’est produite en 2014, lorsque le gouvernement fédéral a réformé la réglementation entourant la capacité des étudiants internationaux à travailler pendant leurs études au Canada — ils pouvaient désormais travailler pour payer leurs études. De nombreux étudiants internationaux finissent par rester dans le pays après avoir obtenu leur diplôme, ce qui a contribué à une augmentation de la population. Le deuxième changement a eu lieu en 2015, lorsque le gouvernement Harper a introduit le programme Entrée express, qui a accéléré le processus d’immigration pour les travailleurs qualifiés.

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Moffatt a déclaré que malgré le plan de croissance venant après ces grands changements de politique, il était basé sur des données démographiques et des prévisions antérieures à ces changements. Entre 2016 et 2021, la croissance démographique de la GTAH provenant de sources internationales a été de plus de 120 000 de plus que prévu en 2012, mais elle compte 26 000 unités de logement de moins que prévu.

« Donc, vous avez plus de personnes que prévu et moins de maisons que prévu, cela va vous causer une pénurie de logements », a-t-il déclaré.

Ce déséquilibre a le plus touché les jeunes familles, a déclaré Moffatt. Ils perçoivent le prix des maisons dans la RGTH et doivent « conduire jusqu’à ce qu’ils soient admissibles » dans d’autres parties de la province. En 2012, les prévisions s’attendaient à ce que 36 000 personnes quittent la RGTH pour s’installer dans d’autres parties de la province de 2016 à 2021. En réalité, ce nombre était supérieur à 100 000.

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Alors, pourquoi de nouvelles maisons ne sont-elles pas construites ? Les promoteurs immobiliers disent que c’est à cause du long processus d’approbation des constructions de la région et du montant des frais, taxes et charges imposés sur les nouvelles maisons et les développements.

Jason Sheldon, vice-président exécutif de l’aménagement du territoire chez Remington Group, a déclaré que des couches d’examens au niveau local entre les départements, les parties prenantes, les ministères provinciaux et les autorités de conservation peuvent ajouter des mois – et parfois même des années – à leurs délais de construction.

Les taxes sur les logements locatifs et les nouvelles maisons entravent également le développement, a déclaré Stephen Diamond, directeur général de DiamondCorp. Il a déclaré que les constructeurs doivent payer la TVH sur les nouveaux logements lorsque leur premier locataire emménage dans l’immeuble, même si le reste de l’immeuble peut rester vacant. Il existe également des taxes importantes sur l’achat d’une nouvelle maison à Toronto, qui sont imposées à l’acheteur, a déclaré Diamond.

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Le rapport « Forecast for Failure » présente deux recommandations importantes qui pourraient aider à résoudre ce déséquilibre en matière de logement. La première est que le gouvernement de l’Ontario devrait préparer des prévisions annuelles qui tiennent compte des projections de la population, de l’emploi et du parc de logements dans la RGTH afin de créer un ensemble de chiffres unifiés et plus précis sur lesquels fonder son développement.

La deuxième recommandation est que le plan de croissance devrait tenir compte des estimations de la population qui sont plus élevées que prévu pour permettre les erreurs.

« Nous n’obtiendrons jamais les prévisions complètement correctes », a déclaré Moffatt. « Nous ferions mieux de pécher par excès de permettre plus de construction que d’avoir trop peu de maisons. »