En tant qu’expert en immobilier, il est crucial de comprendre pourquoi les prix des maisons restent élevés, malgré les attentes d’une baisse. La forte demande face à une offre limitée, l’inflation, les coûts de vente dissuasifs, l’effet de verrouillage des taux d’intérêt, le fait que les vendeurs sont souvent aussi des acheteurs, et l’attachement émotionnel des propriétaires à leur bien, contribuent tous à maintenir la stabilité des prix sur le marché immobilier.
En tant qu’expert en immobilier, une question fréquente que l’on me pose est : « Quand les prix des maisons vont-ils baisser ? »
C’est tout à fait compréhensible ; l’achat d’une maison représente un engagement financier majeur. Avec des nouvelles évoquant des effondrements, des récessions et des baisses de marché, il est naturel de vouloir attendre que le marché immobilier devienne plus abordable.
Pourquoi les prix des maisons resteront élevés
Cependant, le marché immobilier ne fonctionne pas comme beaucoup l’imaginent. Bien que les valeurs des maisons puissent connaître des variations, les prix sont actuellement à des niveaux historiques. L’inflation, qui entraîne une hausse des coûts, ainsi qu’une grave pénurie de logements, contribuent à maintenir la concurrence élevée. Dans la majorité des régions des États-Unis, le nombre de maisons disponibles pour les acheteurs reste insuffisant.
Mon rôle en tant qu’agent immobilier est d’avertir mes clients de ne pas se précipiter pour acheter la première maison qui leur plaît. Toutefois, si vous restez en attente d’une chute marquée des prix, vous risquez de patienter longtemps.
Les raisons derrière la stabilité des prix immobiliers
Beaucoup considèrent le marché immobilier comme un marché boursier, où les prix montent et descendent. Ils espèrent pouvoir acheter au plus bas. Cependant, les maisons ne se comportent pas comme des actions.
Les prix des maisons ne chutent pas brusquement. Une multitude de facteurs, allant de l’offre et de la demande à l’inflation, en passant par les taux hypothécaires et l’attachement émotionnel des propriétaires, empêchent une baisse significative des prix.
Fort de mon expérience dans l’immobilier, je sais que les baisses du marché ne se produisent pas sans raison. Examinons en détail les principales raisons pour lesquelles une chute des prix dans l’environnement actuel est peu probable.
1. Une demande forte face à une offre limitée
Au cœur du marché immobilier, l’offre et la demande dictent les prix. Lorsque le nombre d’acheteurs dépasse celui des maisons disponibles, les prix augmentent. Selon diverses études, les États-Unis manquent entre quatre et six millions de logements.
Cette pénurie de logements persiste depuis plus d’une décennie. Suite à la crise financière de 2008, la construction de nouvelles maisons a considérablement diminué et ne s’est jamais entièrement rétablie. Des règlements de zonage restrictifs et l’augmentation des coûts de construction compliquent la création de nouveaux logements. De plus, le coût élevé de la construction incite les promoteurs à se concentrer sur des maisons haut de gamme, laissant peu d’options pour les primo-accédants.
Parallèlement, la demande de logements est forte. Les millennials, la génération la plus nombreuse du pays, sont en phase d’achat de maisons, et beaucoup sont déterminés à acquérir leur bien. Tant que la demande continuera d’excéder l’offre, les prix des maisons resteront robustes.
2. L’inflation maintient les prix à la hausse
Si vous avez récemment fait des courses, fait le plein ou payé un service, vous avez sans doute constaté l’impact de l’inflation sur les prix. Le secteur du logement n’échappe pas à cette tendance.
L’inflation exerce une pression à long terme sur les prix. Bien qu’elle ait atteint un pic au début de 2022 avant de diminuer suite aux hausses des taux d’intérêt, les données récentes montrent une nouvelle augmentation des prix à la consommation.
Alors que l’inflation érode la valeur de l’argent, les actifs tangibles comme l’immobilier prennent de la valeur. Par exemple, une maison qui coûtait 300 000 $ en 2010 vaut aujourd’hui environ 427 000 $ uniquement en raison de l’inflation. Même si la demande de logements connaît une légère baisse, les valeurs des maisons ont tendance à croître au fil du temps en raison du fonctionnement de notre système économique.
3. Les coûts de vente dissuadent
Vendre une maison ne se résume pas à la mettre en ligne et à attendre des offres. Ce processus implique des coûts significatifs pour les vendeurs, tels que les commissions, les frais de clôture, les frais de mise en scène et les éventuelles réparations.
Pour de nombreux propriétaires, vendre leur bien peut s’avérer coûteux et peu judicieux financièrement. Il est donc courant que les vendeurs préfèrent rester dans leur maison plutôt que de subir une perte financière, ce qui limite l’offre sur le marché et empêche les prix de baisser.
4. L’effet de verrouillage des taux d’intérêt
L’effet de verrouillage des taux d’intérêt constitue l’une des principales raisons pour lesquelles les maisons existantes ne sont pas mises en vente.
Pendant la pandémie, de nombreux propriétaires ont bénéficié de taux hypothécaires exceptionnellement bas, parfois aussi bas que 2 à 3 %. Ces propriétaires ne sont pas enclins à échanger leur prêt à faible taux contre un nouveau à 7 %. Même si les valeurs des maisons augmentent, beaucoup de propriétaires préfèrent ne pas augmenter leur paiement hypothécaire en choisissant une nouvelle propriété.
Tant que les taux d’intérêt ne baisseront pas de manière significative, de nombreux propriétaires resteront en place, maintenant ainsi l’inventaire limité et les prix stables.
5. Les vendeurs sont également des acheteurs
La plupart des personnes qui vendent leur maison sont également à la recherche d’un nouveau bien. Chaque vente est généralement contrebalancée par un achat. Contrairement à la crise de 2008, où les saisies ont inondé le marché, les vendeurs d’aujourd’hui agissent souvent par choix plutôt que par nécessité.
La demande de logements est également influencée par des facteurs liés à la vie, tels que le mariage, l’arrivée d’enfants, un déménagement professionnel, ou le besoin d’un logement plus adapté. Même dans un climat de taux d’intérêt élevés ces deux dernières années, ces éléments ont continué à faire bouger le marché.
6. Un attachement émotionnel aux maisons
Les propriétaires ressentent un lien émotionnel profond avec leurs demeures, ce qui influence leur perception de la valeur de leur propriété. Cette connexion contribue à la stabilité des prix sur le marché immobilier.