Réponses FP : Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un immeuble de placement à l’étranger ?

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De Julie Cazzin avec Andrew Dobson

Q: Juste curieux de savoir ce que vous pensez de l’achat d’immeubles de placement à l’étranger. Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle démarche et quelles sont les questions fiscales qui y sont liées ? -Néran

Réponses FP: L’investissement à l’étranger présente à la fois des opportunités et des défis, Neran. Alors que nous constatons une augmentation significative de la valeur de l’immobilier au Canada, il est devenu de plus en plus difficile de trouver ici des propriétés viables du point de vue des flux de trésorerie en raison de leur coût relativement élevé. Avec les taux d’intérêt plus élevés des deux dernières années, beaucoup d’entre elles ont des flux de trésorerie négatifs ou nécessitent un acompte élevé pour être neutres ou positives en termes de flux de trésorerie.

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La diversification en dehors du marché immobilier canadien signifie investir des capitaux qui ne sont pas aussi sensibles à l’économie canadienne ou au dollar. La logique utilisée par les investisseurs canadiens pour acheter des actions étrangères afin de diversifier leur portefeuille peut également s’appliquer à l’immobilier à l’étranger.

Le Canada est depuis longtemps l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde en raison de sa stabilité politique, de ses infrastructures solides et de ses marchés financiers sophistiqués. L’un des avantages de regarder à l’extérieur de ce pays est que vous constaterez peut-être que certains pays partagent des caractéristiques similaires à celles du Canada, mais sans le prix de l’immobilier.

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Des taux de capitalisation plus élevés, ou un loyer annuel divisé par la valeur marchande, sur les marchés étrangers pourraient entraîner une hausse des revenus locatifs nets. Il pourrait également y avoir moins de restrictions sur les locations à court terme par rapport aux villes canadiennes. Cela peut aider à supporter le coût d’une propriété de vacances pouvant être utilisée comme immeuble de placement puisque les revenus locatifs nets, même sur quelques mois, pourraient couvrir les coûts fixes annuels de la propriété. Il pourrait également y avoir des protections plus strictes pour les propriétaires dans d’autres juridictions.

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Le coût, la diversification et la flexibilité sont quelques-uns des principaux avantages de la recherche d’un bien immobilier à l’étranger, mais il y a également plusieurs inconvénients à prendre en compte.

Premièrement, la méconnaissance du marché immobilier que vous ciblez ne doit pas être sous-estimée. Par exemple, il peut y avoir des réglementations plus strictes dans certains pays concernant les personnes à qui vous pouvez louer votre propriété. Le contrôle des loyers, une question controversée en Amérique du Nord, est très répandu dans d’autres régions du monde, comme en Europe.

Il pourrait également y avoir des normes de sécurité et environnementales différentes de celles du Canada. Dans ce scénario, le coût relatif d’acquisition d’une propriété pourrait être inférieur, mais les coûts permanents sous forme d’entretien pourraient être plus élevés, car certains marchés pourraient avoir une grande proportion de maisons plus anciennes ou fabriquées avec des matériaux de qualité inférieure par rapport au Canada.

Dans certaines régions d’Europe, vous pouvez trouver des propriétés habitables par dizaines de milliers à acheter, mais elles peuvent nécessiter des investissements en capital importants pour les réparer ou avoir des coûts d’entretien continu plus élevés.

Les considérations logistiques telles que l’emplacement de la propriété et les besoins de financement doivent être réfléchies avant de cibler un marché immobilier. Posséder une propriété à l’étranger augmenterait la probabilité que vous ayez besoin d’un gestionnaire immobilier ou d’un autre agent pour s’occuper de la propriété si vous êtes à l’extérieur du pays et que vous ne pouvez pas la visiter dans un court délai.

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Vous constaterez peut-être également que l’obtention d’un crédit dans la juridiction où se trouve la propriété pourrait être soumise à des critères plus stricts qu’au Canada. Ensuite, il y a des considérations linguistiques pour de nombreux marchés internationaux qui peuvent rendre plus difficile la communication avec les locataires potentiels, les avocats, les fonctionnaires municipaux, etc.

Dans de nombreux grands marchés au Canada, vous constaterez peut-être qu’il existe des centaines, voire des milliers d’agents immobiliers qui commercialisent leur capacité à communiquer dans des langues non officielles. Cela peut ne pas être le cas sur les marchés étrangers et pourrait augmenter vos coûts car vous devrez embaucher un interprète ou des professionnels spécifiques possédant ces compétences.

Enfin, il y a des considérations fiscales à garder à l’esprit concernant les actifs et les revenus étrangers. Il pourrait y avoir des taxes applicables aux acheteurs étrangers, semblables à celles que nous avons au Canada. Il est également probable que vous deviez produire une déclaration de revenus dans le pays où vous gagnez les revenus locatifs, ce qui signifie que vous devrez produire plusieurs déclarations de revenus et vous assurer que les déclarations sont correctement coordonnées.

Dans votre déclaration de revenus canadienne, vous devez convertir vos revenus étrangers en dollars canadiens, bien que vous puissiez généralement demander un crédit pour impôt étranger pour les impôts étrangers payés et le coût de votre déclaration de revenus étrangère. Vous devez également déclarer les biens dont le coût dépasse 100 000 $ canadiens sur Formulaire T1135 Déclaration de vérification des revenus étrangers.

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Ces dépôts supplémentaires, au niveau national et international, augmentent les coûts et la complexité et doivent être pris en compte avant un achat.

Andrew Dobson est planificateur financier certifié (CFP) et gestionnaire de placements agréé (CIM) payant et offrant des conseils uniquement chez Objective Financial Partners Inc. à London, en Ontario. Il ne vend aucun produit financier. Il est joignable au [email protected].

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