La hausse des prix de l’immobilier n’est pas la seule raison qui pousse les primo-accédants à s’éloigner

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Les problèmes d’accessibilité au logement dominent le discours politique et les médias au Canada, mais il s’avère que tout cela n’est pas dû à la flambée des prix des maisons et des loyers, selon un tableau plus nuancé brossé par Statistique Canada.

La hausse des prix est sans aucun doute un élément à prendre en compte, mais un autre aspect crucial est la croissance des revenus et de l’épargne, stimulée par le soutien financier du gouvernement aux ménages et aux entreprises pour contrer la pandémie, selon les données de l’Enquête canadienne sur le logement (ECL) de 2022 récemment publiées par l’agence. Ce soutien a contribué à contrer certaines pressions sur les prix, mais n’a pas reçu la même attention.

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Beaucoup de choses ont changé depuis 2022, et la nature multiforme et dynamique des contraintes liées à l’accessibilité avant et pendant la pandémie mérite d’être réexaminée. Ces complexités remettent en question l’idée reçue qui se concentre uniquement sur les histoires de difficultés financières, négligeant souvent les gains financiers exceptionnels dont beaucoup ont bénéficié grâce à la générosité du gouvernement.

Selon Statistique Canada, un ménage qui consacre plus de 30 % de son revenu aux frais de logement est considéré comme vivant dans un logement inabordable. Pourtant, les données montrent que les contraintes liées à l’accessibilité au logement sont restées inchangées avant et pendant la pandémie. En 2022, environ 22 % des ménages vivaient dans un logement inabordable, soit presque le même pourcentage que les 21,5 % déclarés en 2018.

Les difficultés d’accès au logement ne sont pas ressenties de la même manière entre les propriétaires et les locataires. En 2022, 33 % des locataires vivaient dans un logement inabordable, contre 16,1 % des propriétaires. Cette disparité est principalement due à l’écart de revenu important entre ces deux groupes. Les locataires appartiennent souvent à des profils démographiques uniques, avec une proportion plus élevée de ménages à revenu unique.

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Le rapport de Statistique Canada remet en question le discours alarmiste selon lequel les conditions de logement des résidents des logements sociaux et abordables se détériorent. L’enquête révèle qu’une plus faible proportion de résidents des logements sociaux ont connu des conditions de logement inabordables en 2022 par rapport à 2018. Cette amélioration est attribuable à une croissance plus rapide des revenus, qui ont augmenté de 15,3 % entre 2018 et 2022, dépassant l’augmentation de 12,4 % des loyers.

L’accessibilité au logement a été mise à mal début 2022 par la montée en flèche des taux hypothécaires, qui alourdit la charge des nouveaux acquéreurs et des renouveleurs de prêts hypothécaires. Cette situation contraste avec celle de 2021, où la hausse rapide des prix de l’immobilier était le principal facteur de préoccupation croissante en matière d’accessibilité.

Toutefois, les données de Statistique Canada montrent qu’une proportion plus faible de ménages vivaient dans un logement inabordable en 2021 qu’en 2018. Ce résultat relativement favorable est principalement attribuable aux programmes temporaires de soutien du revenu mis en place par le gouvernement pendant la pandémie.

La hausse des prix de l’immobilier est souvent citée comme étant la raison pour laquelle les acheteurs d’une première maison quittent le marché, mais les données contredisent cette affirmation. Entre 2018 et 2022, 8,6 % des ménages canadiens, soit environ 1,3 million de personnes, ont acheté leur première maison. Le même pourcentage de ménages a acheté leur première maison de 2014 à 2018, ce qui indique que la proportion d’acheteurs d’une première maison est restée inchangée malgré d’importantes fluctuations des prix de l’immobilier.

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En outre, la part des acheteurs d’une première maison consacrant plus de 30 % du revenu de leur ménage aux frais de logement est restée relativement stable, à 24,9 % en 2018, contre 24,4 % en 2022. Néanmoins, beaucoup plus d’acheteurs d’une première maison ont exprimé leur insatisfaction quant à l’accessibilité à leur logement en 2022 : 21,3 % contre seulement 13,4 % en 2018.

Bien entendu, les Canadiens sont depuis peu aux prises avec des difficultés d’accessibilité de plus en plus grandes. En 2022, 30,9 % des ménages ont déclaré avoir du mal à joindre les deux bouts, contre 21,9 % en 2018, soit une augmentation de 41,1 %. Mais les données de Statistique Canada remettent en question l’idée selon laquelle cette crise de l’accessibilité est principalement due aux coûts du logement.

Il convient de noter que la part des propriétaires sans hypothèque confrontés à des difficultés financières a augmenté de 48,2 % entre 2018 et 2022, contre une augmentation de 29,2 % parmi les locataires.

Les problèmes d’accessibilité sont donc plus complexes que ne le suggère un simple récit de la hausse des coûts du logement. Les dernières données de Statistique Canada soulignent que la réalité réside dans les pressions plus vastes exercées sur les budgets des ménages, de l’augmentation du coût de la vie à la croissance inégale des revenus.

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Alors que les décideurs politiques et le public réfléchissent à des solutions, il est essentiel de comprendre ces réalités divergentes pour rendre la vie plus abordable pour les Canadiens.

Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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