RBC, le géant canadien du crédit hypothécaire, admet qu’une guerre des taux est en cours

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Dire que le marché hypothécaire canadien est impitoyable est un euphémisme.

Lors d’une conférence téléphonique hier, Dave McKay, directeur général de la Banque Royale du Canada (RBC) — le plus grand prêteur hypothécaire du pays — a avoué que RBC se bat contre ce qu’il a qualifié de « concurrence historique » et « intense ».

En fait, les activités hypothécaires de RBC ne rapportent plus qu’un tiers de ce qu’elles rapportaient auparavant, a-t-il expliqué.

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« Notre activité de crédit immobilier connaît de faibles marges d’intérêts en raison d’un coût des fonds volatil et de pressions concurrentielles sur les prix », a ajouté la société dans un communiqué envoyé par courriel aujourd’hui. « Nous pensons que ces tendances ont un impact sur l’ensemble du secteur. »

Et RBC a raison. C’est vrai.

Dans un effort urgent pour préserver leur part de marché dans un contexte de taux d’intérêt élevés, d’endettement élevé et de faible activité immobilière, les banques mettent tout en œuvre. Apparemment, tous les courtiers en prêts hypothécaires avec lesquels je discute me racontent des histoires de clients qui se sont vu proposer des taux étonnamment bas par leur banque.

Pourtant, on ne pourrait pas deviner qu’il y a une guerre des tarifs en se basant sur ce qui est annoncé.

Par exemple, si vous examinez chaque prêteur national à l’heure actuelle, le taux moyen publié sur un prêt hypothécaire fixe de trois ans est de 5,58 %. C’est une offre qui fait grincer des dents par rapport à la meilleure offre nationale annoncée sur un prêt de trois ans non assuré : 4,84 % de Pine Mortgage.

Imaginez un acheteur novice qui fait confiance à son prêteur et souscrit à un taux gonflé de 5,58 %. Selon Equifax Canada, le premier acheteur moyen obtient un prêt hypothécaire de 410 000 $, ce qui lui coûterait 8 834 $ sur 36 mois.

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Plus que jamais, il est urgent de comparer les taux. Mais lorsque vous êtes à la recherche de taux, méfiez-vous des offres trompeuses. Certaines « offres spéciales » sont des prêts hypothécaires de base qui vous piègent sans possibilité de portage ou de refinancement.

Cela peut sembler anodin, mais un courtier avec qui je travaille m’a récemment raconté une histoire qui m’a mis en garde. L’un de ses clients s’est vu proposer un prêt hypothécaire « de valeur » au renouvellement par sa banque. L’emprunteur a simplement accepté l’offre parce qu’il n’avait pas à refaire de demande et que le taux était un peu plus bas que ce qu’il avait vu en ligne.

Deux ans plus tard, le gars avait besoin de refinancer son prêt plus tôt que prévu. Le problème ? Le prêt « de valeur » qu’il avait accepté ne lui permettait pas de refinancer sans s’exposer à une lourde pénalité.

Le hic, c’est qu’il aurait pu choisir une option légèrement plus coûteuse auprès du même prêteur qui autorisait les refinancements sans pénalité. Au final, il a économisé 2 100 $ d’intérêts sur deux ans, pour finalement se retrouver avec une pénalité de 23 000 $. Aïe.

À la recherche de « bonnes affaires »

Les emprunteurs économisent généralement davantage en choisissant des prêts hypothécaires avec des contrats flexibles qu’en choisissant des prêts avec de petits avantages de taux initiaux. Voici une règle d’or : si vous envisagez deux taux et que l’un est lié à des frais de remboursement anticipé élevés, à une portabilité stricte ou à des restrictions de refinancement, évitez-le comme un télévendeur si l’économie est inférieure à 10 à 15 points de base.

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Le seul moment où il faut envisager l’option la moins flexible est si vous êtes absolument certain que vos besoins financiers ne changeront pas tout au long de la durée du prêt hypothécaire. Et je peux vous dire qu’au cours des 17 années où j’ai fait ce travail, la majorité des gens qui disent qu’ils ne changeront pas leur prêt hypothécaire avant l’échéance le font. Des surprises peuvent survenir, qu’il s’agisse d’un besoin imprévu de fonds pour consolider des dettes, investir, étudier ou faire face à des urgences, ou encore d’un déménagement imprévu, d’une perte d’emploi, d’une séparation ou d’une maladie.

Où chercher

Aucun prêteur ne remporte la médaille d’or pour la meilleure offre globale, toutes conditions confondues. Trouver le coût d’emprunt le plus bas nécessite un travail de fond : faire des recherches en ligne, consulter un ou deux courtiers et vérifier les conditions directement auprès des prêteurs sélectionnés.

D’une manière générale, les courtiers dominent actuellement le marché des taux assurés contre les défauts de paiement. Mais les banques ont détourné leur attention sur le marché des taux non assurés, en particulier pour les durées de trois ans que réclament la majorité des emprunteurs, et surtout lors des renouvellements.

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Autrefois, les prêteurs prenaient les emprunteurs par surprise en leur proposant des taux d’intérêt élevés au moment du renouvellement, en pariant qu’ils étaient trop mal informés, trop à l’aise avec leur banque ou trop scotchés au canapé pour changer de prêteur. Cette époque est révolue. La plupart des banques sont très agressives en matière de fidélisation de la clientèle, à moins qu’elles ne pensent que vous ne pouvez pas prétendre à un prêt ailleurs. Présentez-leur une meilleure offre d’un autre prêteur et regardez-les passer à l’action. Elles ne peuvent tout simplement pas se permettre de perdre des clients existants sur un marché à faible volume.

Toute cette concurrence ne fait peut-être pas le bonheur des actionnaires des banques, mais elle joue certainement en faveur des consommateurs.

Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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