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Les États-Unis ont intenté aujourd’hui un procès contre RealPage, alléguant que l’éditeur de logiciels fausse la concurrence dans le secteur de la location de logements en aidant les propriétaires à fixer collectivement les prix.
« Pour s’assurer d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix pour leurs besoins, les locataires comptent sur une concurrence forte et féroce entre les propriétaires. RealPage fausse cette concurrence », affirme la plainte déposée par le gouvernement américain et huit procureurs généraux d’État. Dans un communiqué de presse, le ministère de la Justice a déclaré que « l’algorithme de tarification de RealPage viole les lois antitrust ».
Le procureur général Merrick Garland a prononcé un discours sur le procès. « Lorsque la loi Sherman a été adoptée, un projet anticoncurrentiel aurait pu ressembler à des barons voleurs se serrant la main lors d’une réunion secrète », a-t-il déclaré. « Aujourd’hui, cela ressemble à des propriétaires utilisant des algorithmes mathématiques pour aligner leurs loyers. Mais la loi antitrust ne devient pas obsolète simplement parce que des concurrents trouvent de nouvelles façons d’agir illégalement de concert. »
Le logiciel de gestion des revenus commerciaux de RealPage « permet[s] « Les propriétaires doivent contourner la concurrence féroce pour gagner les affaires des locataires », allègue le procès. « Les propriétaires, qui seraient autrement en concurrence les uns avec les autres, soumettent quotidiennement leurs informations sensibles sur le plan concurrentiel à RealPage. Ces données de location non publiques, matérielles et granulaires comprennent, entre autres informations, les prix de location d’un propriétaire à partir des baux exécutés, les conditions de location et l’occupation future. RealPage collecte un large éventail de ces données auprès de propriétaires concurrents, les combine et les transmet à un algorithme. »
En utilisant ces données sensibles, « RealPage fournit quotidiennement, en temps quasi réel, des recommandations de prix aux propriétaires concurrents », a indiqué le gouvernement américain. Les États-Unis affirment que ces recommandations sont « bien plus que de simples recommandations » et que « RealPage surveille le respect de ses recommandations par les propriétaires ».
AG : Les propriétaires « externalisent leurs décisions de tarification »
Les États-Unis ont demandé une ordonnance du tribunal déclarant que « RealPage a agi illégalement pour restreindre le commerce sur les marchés de location de logements multifamiliaux conventionnels à travers les États-Unis ». L’ordonnance demandée interdirait à RealPage de poursuivre ses pratiques prétendument anticoncurrentielles et fournirait « la réparation nécessaire et appropriée pour rétablir les conditions de concurrence sur les marchés affectés par la conduite illégale de RealPage ».
RealPage a récemment affirmé que son logiciel « profite à la fois aux fournisseurs de logements et aux résidents » et « fait des recommandations de prix dans toutes les directions (à la hausse, à la baisse ou sans changement) pour s’aligner sur les objectifs spécifiques des fournisseurs de logements utilisant le logiciel ». Les propriétaires ne sont pas obligés de suivre les recommandations, explique l’entreprise.
Selon les autorités américaines, RealPage joue un rôle plus direct dans la fixation des prix. RealPage « examine et évalue les autres politiques des propriétaires, y compris en essayant de mettre fin aux concessions favorables aux locataires (comme un mois de loyer gratuit ou des frais supprimés) pour attirer ou retenir les locataires », selon la plainte. Garland a allégué qu’« un grand nombre de propriétaires acceptent de sous-traiter leurs décisions de tarification à RealPage en utilisant un paramètre d’acceptation automatique, qui permet effectivement à RealPage de déterminer le prix que le locataire paiera ».
L’algorithme RealPage « peut servir de mécanisme de communication », a déclaré Diana Moss, directrice de la politique de concurrence au Progressive Policy Institute, un groupe de réflexion sur les politiques publiques, citée par le New York Times. « C’est un outil aussi accessible et exploitable dans le cadre de la législation antitrust américaine que n’importe quelle forme de communication que nous avons vue dans les affaires antérieures à l’ère non numérique. »
La plainte a été déposée auprès du tribunal fédéral du district central de Caroline du Nord. Six propriétaires de Caroline du Nord ont fourni des informations au ministère de la Justice. Les États qui se joignent à la plainte sont la Caroline du Nord, la Californie, le Colorado, le Connecticut, le Minnesota, l’Oregon, le Tennessee et Washington.
Le logiciel élimine le « jeu de devinettes » sur les prix
Garland a déclaré que l’enquête qui a précédé le procès a duré près de deux ans. Le procès cite les propriétaires décrivant comment ils utilisent RealPage :
Un propriétaire a observé que le logiciel de RealPage « peut éliminer les devinettes » dans les décisions de tarification des propriétaires. En parlant d’un autre produit RealPage, un autre propriétaire a déclaré : « J’ai toujours aimé ce produit parce que votre algorithme utilise des données exclusives d’autres abonnés pour suggérer des loyers et des durées. C’est un classique de la fixation des prix. » Un troisième propriétaire a expliqué : « Notre tout premier objectif dès le départ est de ne pas être la cause d’une baisse des taux dans un sous-marché particulier. Notre stratégie était donc de rester stable et de garder un œil sur les communautés qui nous entourent et sur nos concurrents. »
Selon la plainte, « RealPage dit souvent à ses clients actuels et potentiels que la marée montante soulève tous les navires. » Un vice-président de la gestion des revenus de RealPage a expliqué que cette phrase signifie qu’il est plus avantageux pour tout le monde de réussir que d’essayer de rivaliser les uns avec les autres d’une manière qui en fait maintient le secteur en difficulté. »
Les États-Unis et d’autres États accusent RealPage d’avoir violé l’article 1 du Sherman Act en partageant illégalement des informations destinées à être utilisées dans la tarification des concurrents et en concluant des accords verticaux avec les propriétaires pour aligner les prix. RealPage est en outre accusée d’avoir violé l’article 2 du Sherman Act en monopolisant le marché des logiciels de gestion des revenus commerciaux.
RealPage, qui fait également face à une interdiction de son logiciel à San Francisco, a déclaré que le procès était « dénué de fondement et ne contribuera en rien à rendre le logement plus abordable ».
« Nous sommes déçus qu’après plusieurs années d’éducation et de coopération sur les questions antitrust concernant RealPage, le DOJ ait choisi ce moment pour intenter une action en justice qui cherche à faire du bouc émissaire une technologie pro-concurrentielle qui a été utilisée de manière responsable pendant des années », a déclaré RealPage.
La Maison Blanche a publié une déclaration indiquant qu’elle n’avait aucun commentaire à faire sur le procès contre RealPage, mais que l’administration Biden-Harris « continue de soutenir une application juste et vigoureuse des lois antitrust pour empêcher la collusion illégale ».