Qui a peur du grand méchant prêt hypothécaire à taux variable ?

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Pendant 27 mois apparemment interminables, de mars 2022 à juin 2024, les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable ont regardé avec effroi le taux préférentiel de référence du Canada grimper en flèche, puis rester à son sommet.

Nous sommes maintenant sur le versant arrière de cette montagne, avec deux baisses de taux en vue et une autre à venir le 4 septembre.

Cependant, le signe le plus clair que les taux mondiaux ont atteint un sommet viendra Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, devrait annoncer une baisse de taux de 25 points de base le 18 septembre.

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Cette annonce intervient après que le compte rendu de la Fed, publié mercredi, a révélé que la « grande majorité » des membres du comité étaient favorables à une baisse des taux en septembre, sauf surprises liées aux données économiques inflationnistes. Un cycle d’assouplissement de la Fed coïnciderait également avec de nouvelles baisses de taux de la part de la banque centrale canadienne.

Malgré les avantages de ce type de prêt, la plupart des emprunteurs ne prennent pas le risque de souscrire à un prêt à taux variable. Soit ils n’ont pas le courage, soit, comme nous le verrons plus loin, ils n’ont pas le choix.

Des données récentes de Statistique Canada révèlent une préférence écrasante pour la sécurité des taux fixes sur cinq ans : plus de 10 fois plus d’emprunteurs choisissent un taux fixe sur cinq ans (ou plus) plutôt qu’un taux variable. Mais pourquoi ?

Avec un accès à l’information si abondant, quiconque recherche sur Google l’historique des taux et les recherches universitaires peut constater que les taux fixes sur cinq ans sont rarement gagnants lorsque nous sommes proches du sommet d’un cycle de taux.

Pourtant, la plupart des gens évitent encore les taux variables comme s’il s’agissait d’un rendez-vous arrangé par un ex. Voici pourquoi :

#1. La peur

Les gens savent que les taux ont atteint un sommet parce que la Banque du Canada les a déjà abaissés à deux reprises. Mais ils ne savent pas combien de temps ce sommet durera.

Historiquement, c’est rare voir:

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(A) la Banque du Canada entame un cycle de réduction des taux après que les taux ont dépassé leur moyenne sur 10 ans, pour ensuite constater…

(B) les notes ont atteint de nouveaux sommets en quelques années.

Cela s’est produit à l’époque du disco, à la fin des années 1970 et au début des années 1980, mais c’était une époque différente en termes d’inflation, de politique monétaire (il n’y avait pas de ciblage direct de l’inflation à l’époque), d’endettement, d’indépendance énergétique, de technologie, de marchés financiers, de démographie, etc.

Néanmoins, les effets de la coloscopie financière à laquelle ont été soumis les emprunteurs à taux variable au cours de ce récent cycle de hausse des taux sont encore trop présents. Pour beaucoup, les variables semblent trop précaires, malgré leur domination historique lorsque les taux de la Banque du Canada sont aussi restrictifs.

#2. Difficulté à se qualifier

Le « test de résistance » du gouvernement rend l’obtention d’un prêt hypothécaire à taux variable plus difficile que l’obtention d’un prêt hypothécaire à taux fixe.

Par exemple, si vous vous rendez dans une banque et demandez un prêt à taux fixe sur cinq ans, elle vous demandera de prouver que vous pouvez vous permettre un taux d’environ 6,90 % ou moins, soit 200 points de base au-dessus de leur taux réel.

Mais si vous demandez un prêt hypothécaire variable, ils vous demanderont de prouver que vous pouvez vous permettre un taux proche de 7,90 %.

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Ce point de pourcentage supplémentaire sur le taux d’admissibilité signifie que vous devez démontrer un revenu sensiblement plus élevé pour être approuvé pour un prêt hypothécaire variable, toutes choses étant égales par ailleurs.

En réalité, la politique gouvernementale piège les personnes dont le ratio d’endettement est supérieur à la moyenne dans des conditions de prêt hypothécaire fixes qui ne sont peut-être pas dans leur intérêt. Bienvenue dans les bizarreries du marché hypothécaire canadien.

#3. Paiements collants

La plupart des prêts hypothécaires à taux variable comportent des mensualités qui ne changent pas lorsque le taux préférentiel baisse. Par exemple : « Avec le produit hypothécaire à taux variable de la CIBC, les mensualités sont fixes, de sorte que lorsque les taux augmentent ou baissent, la période d’amortissement s’allonge ou se raccourcit », explique Josh Burleton, conseiller principal en affaires publiques de la CIBC.

Dans le cas où un emprunteur a un taux variable de base de moins 0,75 pour cent avec 20 ans restants, explique Burleton, et où les taux sont réduits de 25 points de base, « parce qu’il n’y a pas de changement de paiement, il y aurait une réduction de 20 $ des intérêts par paiement mensuel compte tenu de la baisse du taux ». Cela correspond à 100 000 $ du solde hypothécaire.

Une réduction des taux d’intérêt est une bonne chose, mais avec le coût de la vie élevé au Canada, beaucoup espèrent aussi une réduction des mensualités. Ce n’est pas ce qu’ils trouveront dans quatre des cinq plus grandes banques canadiennes. Néanmoins, certains clients des banques ne veulent pas changer de prêteur, et d’autres ne savent peut-être pas qu’ils peuvent obtenir un taux variable qui baisse avec le taux préférentiel ailleurs. Par conséquent, ils optent tout simplement pour un taux fixe.

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Conseil hypothécaire : La Banque Scotia est le seul des cinq grands prêteurs à proposer des paiements qui diminuent à chaque baisse du taux préférentiel. Et il existe de nombreuses autres banques, sociétés de financement hypothécaire et coopératives de crédit qui proposent cette fonctionnalité. Les courtiers hypothécaires savent de qui il s’agit.

Un pari éclairé

Les marchés des taux à terme, où les traders parient sur les taux futurs et couvrent le risque de taux d’intérêt, suggèrent que nous verrons des taux considérablement plus bas d’ici la fin du cycle de réduction des taux de la Banque du Canada.

Les données de CanDeal DNA montrent que les marchés tablent sur une chute de 200 points de base du taux directeur du Canada. Cela implique une baisse du taux préférentiel de référence du Canada de 6,70 % aujourd’hui à 4,70 % d’ici 2026.

Si les emprunteurs à taux variable remportent ce jackpot, les calculs ne laissent aucun doute sur le fait que le fait de faire flotter un prêt hypothécaire leur permettrait d’économiser davantage.

Le problème est que parier sur le marché, c’est comme faire confiance confiant une boussole dans un magasin d’aimants. C’est souvent faux, et dans ce cycle de taux, il y a des risques que nous n’avons jamais vus auparavant : un mépris pour les budgets fédéraux équilibrés, des dépenses déficitaires inflationnistes, un risque de réinflation du marché de l’immobilier, une inflation constamment élevée des services, une démondialisation, etc.

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Et comme certains économistes prédisent que nous sortirons de ce cycle d’assouplissement sans récession, il est possible que les taux ne baissent pas autant que le marché l’attend.

Quoi qu’il en soit, la plupart des emprunteurs qualifiés et tolérants au risque devraient tenter leur chance avec un taux variable de toute façon. Même avec une baisse de seulement 100 pb contre 200, les taux variables ne vous ruineront pas par rapport aux taux fixes. De plus, vous bénéficierez de frais de remboursement anticipé moins élevés avec un taux variable si vous souhaitez résilier le prêt hypothécaire et/ou le refinancer avant l’échéance. De plus, vous pouvez passer à un taux fixe à tout moment sans pénalité.

Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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