Une étude récente a révélé que même si les transferts d’argent et les garanties de prêt sont bénéfiques pour les bénéficiaires, ils aggravent encore davantage l’accessibilité au logement.
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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis
Les parents et les grands-parents canadiens fortunés se font passer pour des héros méconnus du marché immobilier, assumant de plus en plus le fardeau financier pour aider leurs enfants à trouver un logement. L’accessibilité au logement étant en baisse constante, les jeunes acheteurs potentiels qui n’ont pas suffisamment de mise de fonds et de revenus comptent sur leur famille pour réaliser leur rêve d’accession à la propriété.
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Malheureusement, si le soutien financier familial a profité à certains, il a aggravé les problèmes d’autres, car ceux qui bénéficiaient de l’aide de leurs parents ont pu acheter des maisons plus grandes et plus chères. Le résultat, vous l’aurez deviné, a été une hausse des prix de l’immobilier, rendant les propriétés encore moins abordables pour ceux qui n’ont pas de soutien familial dans un marché déjà tendu.
Dans un récent document de travail publié par la Banque du Canada, Jason Allen et ses coauteurs Ils ont étudié l’effet nuancé du soutien financier familial sur l’accessibilité au logement. Ils ont constaté que si ces transferts d’argent et ces garanties de prêt sont bénéfiques pour les bénéficiaires, ils aggravent encore davantage l’accessibilité au logement pour les autres.
Au fil des ans, les organismes de réglementation canadiens ont mis en place diverses mesures pour instaurer une discipline entre les prêteurs et les emprunteurs. Ces mesures comprennent des restrictions sur les ratios prêt/revenu et prêt/valeur et la mise en œuvre de tests de résistance. À compter de 2016, les emprunteurs de prêts hypothécaires assurés devaient se qualifier à un taux hypothécaire supérieur de deux points de pourcentage au taux négocié avec leur prêteur. En 2018, cette exigence a été étendue aux prêts hypothécaires non assurés.
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Ces mesures ont érigé de nouveaux obstacles à l’accessibilité pour tous, mais les primo-accédants ont été les plus touchés. Contrairement aux acheteurs déjà propriétaires, les primo-accédants ne disposent souvent pas de la valeur nette d’une précédente vente de maison pour faciliter l’achat d’une nouvelle maison. En réponse, le gouvernement fédéral a lancé des initiatives pour aider les primo-accédants. Cependant, la hausse rapide des prix de l’immobilier et la faible croissance des salaires réels des jeunes travailleurs ont rapidement érodé l’accessibilité pour ce groupe. C’est là que les parents et les grands-parents sont intervenus pour aider.
L’étude de la Banque du Canada s’est basée sur les données des contrats hypothécaires du Bureau du surintendant des institutions financières et sur les rapports de crédit du bureau de crédit TransUnion pour comparer les prêts hypothécaires obtenus par les propriétaires de maisons individuelles avec un cosignataire âgé et ceux obtenus sans cosignataire. Les données montrent une augmentation de la part des prêts hypothécaires avec cosignataire parental parmi les propriétaires de maisons individuelles, passant de seulement 4 % en 2004 à 13 % en 2022.
Près de 11 % des prêts hypothécaires à taux fixe ont été cosignés par un parent ou un aîné. Si le soutien parental et les garanties de revenu étaient supprimés, trois enfants adultes sur quatre ayant des cosignataires ne seraient pas admissibles au prêt hypothécaire, ce qui suggère le rôle essentiel du soutien familial pour les emprunteurs moins qualifiés.
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L’aide parentale permet aux familles à faible revenu d’acheter des logements plus chers et d’entrer sur le marché beaucoup plus tôt que leurs pairs. Les logements achetés avec l’aide de la famille coûtaient 7 % de plus que ceux achetés sans cette aide. Les bénéficiaires étaient, en moyenne, près de cinq ans plus jeunes et étaient admissibles à des prêts hypothécaires même avec des cotes de crédit inférieures à celles des personnes sans aide.
L’impact du soutien familial sur l’accessibilité devient évident lorsqu’on examine les prix d’achat pour les bénéficiaires. L’analyse de la Banque du Canada a révélé que, sans la cosignature parentale, l’enfant adulte moyen aurait dû acheter une maison dont le prix était 37 % inférieur pour être admissible à un prêt hypothécaire. Par ailleurs, il aurait dû verser une mise de fonds supplémentaire d’environ 203 430 $ pour pouvoir se permettre la même maison qu’il a achetée avec le soutien parental.
Le soutien financier des membres de la famille a contribué à l’augmentation du fardeau de la dette intérieure du Canada. La dette hypothécaire au Canada est passée de 500 milliards de dollars en 2000 à plus de deux mille milliards de dollars en 2023. De plus, un tiers des cosignataires parentaux ont déclaré avoir une marge de crédit hypothécaire. De plus, l’analyse de la Banque du Canada a révélé des taux plus élevés de défauts de paiement hypothécaires et non hypothécaires après l’octroi du prêt hypothécaire pour les emprunteurs qui ont reçu l’aide de leurs parents.
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Le soutien du gouvernement fédéral et des parents aggrave le fardeau croissant de la dette du Canada. Parmi les pays du G7, Le Canada a le ratio dette/revenu des ménages le plus élevédépassant 180 pour cent, contre 100 pour cent aux États-Unis et en Allemagne.
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Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.
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