À toute vitesse : le marché des condos de Toronto fait face à son plus grand défi depuis la récession des années 1990

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Les marchés immobiliers canadiens ont subi quelques coups durs au cours des dernières années en raison de la montée en flèche des taux d’intérêt et de l’inflation, mais peu d’entre eux ont connu une période aussi difficile que celle du marché des condominiums de Toronto.

Alors que le marché des immeubles de faible hauteur dans la région du Grand Toronto se maintient, les conditions du marché des copropriétés se détériorent à des niveaux jamais vus depuis des décennies, indique un rapport de Benjamin Tal, économiste en chef adjoint chez CIBC Capital Markets, et de Shaun Hildebrand, président d’Urbanation.

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Leur rapport décrit comment le marché des condos est entré en territoire récessionniste, une situation qui pourrait avoir de graves conséquences sur l’accessibilité au logement et sur l’économie de la région.

« Le marché des condos du Grand Toronto est dans une situation de blocage économique », ont-ils déclaré.

Le problème est que les prix sont trop élevés pour les investisseurs, qui représentent 70 % ou plus des acheteurs en prévente, et les promoteurs ne peuvent pas baisser les prix en raison des coûts de construction élevés.

« En conséquence, les ventes de nouveaux condos — le principal moteur de la construction de maisons neuves sur le plus grand marché du Canada — ont chuté à leur plus bas niveau depuis la fin des années 1990 », indique le rapport.

Le pourcentage de condos préconstruits qui sont vendus d’avance est maintenant de moins de 50 %, soit le plus bas niveau depuis 20 ans ou plus. Comme un projet ne peut pas commencer sa construction sans au moins 70 % de préventes, cela ralentit « considérablement » l’offre.

« Cette réalité entraînera une forte baisse des constructions achevées et une stagnation du parc immobilier dans les années à venir, ce qui ne manquera pas d’aggraver encore la situation en matière d’accessibilité », ont-ils déclaré.

Le ralentissement économique affecte également l’économie. Chaque projet de condominiums emploie généralement 500 travailleurs, mais depuis 2022, le nombre de ces projets dans la région du Grand Toronto a diminué de 75, ce qui a eu un impact sur près de 40 000 emplois, selon le rapport.

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En juin, l’emploi global dans le secteur de la construction en Ontario était en baisse de 7,5 % par rapport à l’année précédente, ce qui, en dehors de la pandémie, constitue le niveau le plus faible depuis la récession de 2008.

Le coût élevé de la construction de condominiums se reflète aujourd’hui dans les prix. Les prix des condominiums neufs n’ont baissé que de 5 % par rapport à leur sommet, tandis que les prix des condominiums revendus ont chuté de 12 %.

Les promoteurs offrent des incitations et les loyers ont augmenté de 30 % par rapport aux niveaux les plus bas de la pandémie, mais « ce n’est pas suffisant », indique le rapport.

« Tout simplement, l’investissement dans de nouveaux condos ne fonctionne pas au prix moyen actuel du marché, qui est de près de 1 400 $ le pied carré », a-t-il déclaré.

Alors, quel est le calcul ? La réalité est que de nombreux investisseurs en copropriété perdent de l’argent.

Alors que les loyers des condos nouvellement construits ont augmenté de 8 % l’année dernière pour atteindre une moyenne record de 2 700 $, les coûts mensuels moyens de propriété ont augmenté de 21 % pour atteindre près de 3 250 $ par mois.

Les coûts de propriété ont grimpé de près de 60 % depuis 2020, doublant ainsi l’augmentation des loyers au cours de la même période, indique le rapport.

Cela a entraîné une augmentation constante du nombre de propriétaires de condos locatifs dont les finances sont dans le rouge depuis 2022. Parmi les propriétaires ayant une hypothèque, 52 % avaient des flux de trésorerie négatifs en 2022, ce qui signifie que les loyers ne couvraient pas les coûts de propriété, qui comprennent l’hypothèque, les frais de copropriété et les taxes foncières. En 2023, cette part était passée à 77 % et au premier trimestre de cette année, elle a atteint 82 %.

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En dollars et en cents, les propriétaires de condos qui ont conclu l’achat de nouvelles unités en 2023 ont connu en moyenne un flux de trésorerie négatif de 597 $ par mois et, pour 30 % d’entre eux, ce flux a atteint 1 000 $ ou plus.

Selon l’étude, plus le condo est grand, plus le flux de trésorerie négatif est important. Parmi les condos achevés en 2023, les studios ont atteint en moyenne le seuil de rentabilité, tandis que le flux de trésorerie négatif pour les unités d’une chambre à coucher était en moyenne de 523 $ par mois, pour les unités de deux chambres à coucher, de 734 $ et pour les unités de trois chambres à coucher, de 866 $.

« Cela donne un aperçu des raisons pour lesquelles les investisseurs privilégient les unités plus petites et de la rareté des options de location sur le marché pour les unités plus grandes », indique le rapport.

Sur le plus grand marché immobilier du Canada, les investisseurs en copropriétés sont « d’une importance cruciale » pour augmenter l’offre locative et améliorer l’accessibilité globale au logement et l’économie, ont déclaré les économistes.

Mais il semble que rien ne se profile à l’horizon à court terme. Le nombre de condominiums achevés en cours de développement, issu d’un précédent boom des préventes, devrait augmenter considérablement, ce qui accentuera la concurrence. Dans le même temps, un nombre croissant d’investisseurs en condominiums mettent leurs unités sur le marché, ce qui fait grimper le nombre d’annonces à un niveau record.

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« Il s’agit d’un signe inquiétant pour les perspectives de l’offre locative dans la région et cela met en garde contre la nécessité d’augmenter l’offre locative spécialement conçue », ont déclaré Tal et Hildebrand.

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Le Posthaste d’aujourd’hui a été écrit par Pamela Paradisavec des reportages supplémentaires du personnel du Financial Post, de La Presse Canadienne et de Bloomberg.

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