Les dirigeants de Maui envisagent de restreindre les locations de vacances appréciées des touristes

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HONOLULU — Alicia Humiston a acheté son appartement à Lahaina après avoir visité Maui et s’être laissée séduire par ses forêts tropicales, ses champs de lave et les baleines qui se rassemblent au large. Elle s’y rend environ trois fois par an et loue son appartement pour de courtes périodes lorsqu’elle n’est pas à Hawaï.

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« Maui était l’endroit de mes rêves », a-t-elle déclaré lors d’une interview téléphonique depuis son domicile de Coeur d’Alene, dans l’Idaho.

Mais le maire de Maui veut désormais empêcher Humiston et des milliers d’autres propriétaires de louer leurs propriétés aux touristes. Il souhaite plutôt que ces propriétés soient louées à long terme aux habitants de Maui pour remédier à une pénurie chronique de logements qui a atteint un nouveau point critique après l’incendie meurtrier d’août dernier qui a brûlé les maisons de 12 000 habitants.

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La proposition du maire se heurte à de nombreux obstacles législatifs et bureaucratiques, à commencer par une réunion de la Commission de planification de Maui mardi. Pourtant, elle a ravivé un débat déjà houleux sur l’avenir de l’une des destinations touristiques les plus connues au monde : Maui continuera-t-elle à attirer les touristes, qui alimentent l’économie locale ? Ou va-t-elle freiner le tourisme pour répondre aux plaintes persistantes selon lesquelles les visiteurs envahissent les plages et les routes de l’île et rendent le logement inabordable ?

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Environ un tiers des visiteurs de Maui utilisent des locations de vacances. Elles coûtent généralement moins cher que les hôtels et sont faciles à réserver sur des sites Web comme Airbnb et VRBO. Beaucoup d’entre elles disposent d’une cuisine, ce qui permet aux familles de préparer leur propre repas.

Les incendies sont également devenus une source de conflits, notamment après l’incendie de Lahaina l’an dernier, le plus meurtrier aux États-Unis depuis plus d’un siècle. L’incendie a ravagé la ville historique, tuant au moins 101 personnes et ne laissant que des décombres et des cendres sur plusieurs pâtés de maisons. Des milliers de personnes déplacées ont été temporairement hébergées dans des hôtels habituellement réservés aux touristes, et la plupart des survivants n’ont toujours pas de logement stable.

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Même avant l’incendie, les chercheurs de l’Université d’Hawaï affirment que de nombreux propriétaires louaient à des touristes – et que si peu de nouveaux logements étaient construits – que le comté de Maui a subi une perte nette de logements depuis 2019.

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Une analyse des registres de taxes foncières montre que 85 % des condos du comté de Maui appartiennent à des résidents d’un autre État, a déclaré Justin Tyndall, professeur adjoint à l’Organisation de recherche économique de l’Université d’Hawaï. Leur transfert permettrait d’augmenter le parc immobilier résidentiel de Maui de 13 %, ce qui, selon Tyndall, entraînerait presque certainement une baisse des prix d’achat et des loyers.

Le maire de Maui, Richard Bissen, estime que selon sa proposition, ces loyers plus bas permettraient aux habitants de rester à Maui, car les propriétaires absents seraient obligés de vendre leurs logements ou de les convertir en locations à long terme.

Il y a 7 000 unités de copropriété dans les zones d’appartements, dont 2 200 à West Maui près de la zone brûlée de Lahaina, et elles représentent environ la moitié des locations à court terme exploitées légalement à Maui. Si elle est adoptée, la modification entrerait en vigueur à West Maui au plus tard le 1er juillet 2025 et le 1er janvier 2026 ailleurs.

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« Nous comprenons qu’il y aura des concessions mutuelles. La question est donc de savoir ce qui est le plus important », a déclaré Bissen lors d’une conférence de presse le mois dernier. « Ma priorité est de loger nos résidents locaux, surtout maintenant. »

Humiston, présidente de l’association Hawaii Rental By Owner Awareness, qui s’oppose au projet de loi, ne vendra pas son appartement d’une chambre en bord de mer qu’elle a acheté il y a vingt ans si le projet de loi devenait loi. Elle n’envisage pas non plus de le louer à long terme.

« Cela m’empêcherait d’utiliser ma propriété. Et je l’ai achetée pour mon usage personnel », a-t-elle déclaré. « J’adore cet endroit. »

Certains préviennent que la réduction de l’offre d’hébergement pour les visiteurs ruinerait l’industrie du tourisme dont dépend l’économie de Maui, bien que les partisans du projet de loi du maire affirment que de nombreuses locations de vacances resteront et que les hôtels auront des chambres vides dans lesquelles les visiteurs pourront séjourner.

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Selon Paul Brewbaker, économiste hawaïen, un changement de réglementation pour les unités concernées, qui représentent un tiers des hébergements touristiques de Maui, entraînerait une baisse de 33 % du nombre de touristes et la perte de 14 000 emplois à Maui. Il a parlé d’un « désastre au ralenti » qui conduirait à un « krach économique ».

La présidente du comté de Maui, Alice Lee, a déclaré que même si le logement des résidents est une réelle préoccupation, le conseil doit également tenir compte des contestations judiciaires des propriétaires et de l’impact potentiel sur les recettes fiscales.

Le comté collecte 500 millions de dollars en taxes foncières chaque année et plus de 40 % proviennent des locations à court terme, qui sont taxées à un taux plus élevé que les résidences occupées par leur propriétaire, a-t-elle déclaré.

« Plus de 600 personnes nous poursuivent en justice à cause de l’incendie. Nous avons autant de poursuites en cours. Voulons-nous vraiment nous mettre dans une position où nous pourrions en appeler à des milliers d’autres ? », a déclaré Lee. « Je ne le pense vraiment pas, car ma principale préoccupation en ce moment, en ce moment même, est de payer les factures et de garder les lumières allumées. »

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Le comté a prévu un budget de 300 000 $ pour étudier l’impact du projet de loi sur les recettes fiscales et sur les entreprises telles que les services d’aménagement paysager et de nettoyage.

Jeremy Stice, un agent immobilier né et élevé à Maui, et sa femme ont passé 12 ans à créer une entreprise qui gère aujourd’hui plus de 40 propriétés de location de vacances, principalement pour d’autres propriétaires. Environ la moitié d’entre elles seraient concernées par la mesure, a déclaré Stice, qui est également président de la Maui Vacation Rental Association.

Stice n’est pas sûr que les résidents locaux achèteraient – ​​ou pourraient se permettre – des unités de location à court terme, même si elles devenaient disponibles pour un logement permanent.

Par exemple, un studio à Papakea, l’un des complexes de condominiums ciblés, se vendrait environ 600 000 $, a-t-il dit. Un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans aux taux d’intérêt actuels, plus les frais d’association des copropriétaires, totaliserait environ 5 000 $ par mois pour un petit espace, a-t-il dit.

Si les locaux ne les achètent pas et que les touristes ne les louent pas, il est possible que ces logements restent en grande partie vides et servent de résidences secondaires à de riches propriétaires absents, ce qui serait encore pire.

Pour éviter cela, le comté devrait augmenter les taxes sur les résidences secondaires, créer des incitations pour promouvoir les locations à long terme et donner la priorité à la construction de nouveaux logements, a déclaré Matt Jachowski, consultant en données sur le logement à Maui.

« La seule façon de sortir de cette crise du logement est de faire tout ce qui est en notre pouvoir pour ajouter plus de logements pour les résidents », a-t-il déclaré.

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