Les acheteurs de maisons s’exposent au risque en jouant au jeu de l’attente des taux d’intérêt

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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Les données sur les ventes de juin à Toronto et à Vancouver, deux des marchés immobiliers les plus dynamiques du Canada, indiquent que les ventes et les prix sont en difficulté. Traditionnellement, le début de l’été est une période d’activité intense sur les marchés immobiliers. Cette année, cependant, les acheteurs potentiels restent prudents et hésitants, tandis que les vendeurs inondent le marché de nouvelles inscriptions.

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Les marchés immobiliers canadiens sont en difficulté depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter au début de 2022, ce qui a entraîné des paiements hypothécaires plus élevés pour les nouveaux acheteurs et ceux qui renouvellent leur prêt hypothécaire. La récente réduction de 25 points de base du taux préférentiel a suscité l’optimisme sur les marchés, mais n’a pas suffi à motiver les acheteurs mis à l’écart, qui pourraient anticiper de nouvelles baisses de taux et attendre qu’ils atteignent leurs niveaux les plus bas du cycle actuel.

Cette stratégie a ses avantages et ses inconvénients. L’obtention d’un prêt hypothécaire à un taux plus bas peut souvent être contrebalancée par une hausse rapide des prix, qui tend à augmenter lorsque les taux d’intérêt baissent.

Un examen des ventes de juin à Toronto et à Vancouver révèle une histoire d’acheteurs prudents et de vendeurs enthousiastes. Le mois dernier, Toronto a enregistré 6 213 ventes, soit une baisse de 16 % par rapport à juin 2023. Les prix nominaux moyens des logements étaient également légèrement inférieurs d’une année sur l’autre. Parallèlement, les inscriptions actives ont augmenté de 67,4 % par rapport à l’année dernière, ce qui indique une demande plus faible et une offre plus forte.

Le marché immobilier de Toronto est souvent divisé en deux parties : la ville de Toronto (indicatif régional 416) et ses banlieues environnantes (indicatif régional 905). En juin, les prix des maisons individuelles et des copropriétés ont davantage baissé dans le 905 qu’à Toronto par rapport à juin de l’année dernière. Les ventes de maisons individuelles ont connu une baisse plus marquée dans le 905, tandis que les ventes de copropriétés ont chuté de manière plus marquée dans les quartiers 416.

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Les prix moyens des logements sont souvent influencés par des valeurs extrêmes et ne tiennent pas compte des variations de type, de qualité et de taille des logements vendus au fil du temps. L’indice des prix des logements MLS (HPI) répond à ces limites en fournissant une estimation qui tient compte des différences de taille, de qualité et d’autres attributs.

L’IPM composite MLS, qui couvre tous les types de propriétés, a diminué de 4,6 % sur un an pour le Grand Toronto. Une comparaison des marchés régionaux au sein du Grand Toronto a révélé que l’IPM a moins diminué dans la ville de Toronto que dans les banlieues populeuses de Durham, Halton, Peel et York.

L’IPH des appartements (condominiums) a enregistré une baisse plus importante d’une année à l’autre de 4,7 % en juin par rapport aux autres types de propriétés. Étant donné que les ventes de condominiums sont plus fréquentes dans la ville de Toronto, l’IPH régional de Toronto a été alourdi par la baisse de 5,1 % enregistrée dans la ville.

Sans surprise, Vancouver a affiché des tendances similaires. Le Grand Vancouver a enregistré 2 418 ventes en juin, soit près de 19 % de moins qu’au même mois l’an dernier. Les ventes de juin 2024 sont également nettement inférieures à la tendance à long terme des 10 dernières années.

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La baisse des ventes contraste avec l’augmentation de l’offre à Vancouver. Environ 14 182 logements étaient inscrits en juin, soit une augmentation de 42 % par rapport à juin 2023. Les inscriptions actuelles sont supérieures de plus de 20 % à la moyenne sur 10 ans. Ces statistiques suggèrent un marché favorable aux acheteurs, le ratio ventes/inscriptions actives étant tombé à 17,6 % à Vancouver.

Il est intéressant de noter que l’IPM MLS pour tous les types de propriétés à Vancouver en juin 2024 était légèrement plus élevé qu’à la même période l’année dernière. Sur trois ans, l’IPM de juin 2024 a montré une augmentation à deux chiffres dans la plupart des marchés locaux du Grand Vancouver, à l’exception de West Vancouver, qui a connu une baisse de 1,7 %.

La forte augmentation des annonces indique que les vendeurs devront peut-être se débarrasser des propriétés devenues trop chères à vendre en raison de mensualités hypothécaires plus élevées.

Les économistes de premier plan et la plupart des acheteurs de logements s’attendent à de nouvelles baisses des taux d’intérêt cette année. Les prix de l’immobilier étant toujours inférieurs à leurs valeurs moyennes attendues à long terme, attendre une baisse des taux hypothécaires est une décision stratégique pour la plupart des acheteurs.

Pour ceux qui préfèrent acheter maintenant et éviter la ruée des acheteurs plus tard, qui conduit souvent à des guerres d’enchères, une approche prudente serait d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable et de passer à un prêt fixe plus tard lorsque les taux hypothécaires baisseront.

Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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