Opinion : Les baisses de taux de la Banque du Canada ne réduiront pas nécessairement les coûts hypothécaires

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Par Don Drummond

Les médias abondent en spéculations sur la façon dont les réductions des taux d’intérêt de la Banque du Canada stimuleront le marché immobilier canadien. Certes, vous entendez des mises en garde selon lesquelles les baisses de taux qui ont commencé avec la baisse de 25 points de base de la semaine dernière seront probablement lentes. On a cependant moins parlé du fait que, pour de nombreux propriétaires, des taux plus bas ne réduiraient pas réellement les coûts d’emprunt.

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Les prêts hypothécaires à taux variable devraient connaître une réponse complète et immédiate aux baisses de taux. Mais l’Enquête auprès des consommateurs de prêts hypothécaires de 2024 de la SCHL montre que seulement 23 pour cent des prêts hypothécaires sont à taux variable, 5 pour cent sont une combinaison fixe/variable et 69 pour cent sont à taux fixe. Les prêts hypothécaires à taux fixe les plus courants sont d’une durée de cinq ans, bien que les durées de trois ans gagnent en popularité.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont évalués en fonction du rendement obligataire correspondant. L’anticipation de réductions de taux qui stimuleraient le marché immobilier implique implicitement que les rendements obligataires diminueront avec les réductions de taux directeurs de la Banque du Canada. En fait, une baisse importante est peu probable. Cela perpétuerait la courbe des rendements inversée actuelle, où les taux à long terme sont inférieurs aux taux à court terme. Ce n’est pas la norme. L’incertitude augmentant avec le temps, les détenteurs d’obligations s’attendent à être récompensés pour le risque accru associé aux échéances plus longues. Par conséquent, les taux longs sont généralement plus élevés que les taux courts.

Pour échapper à l’impossibilité de deviner le moment exact des réductions de taux de la Banque du Canada, regardons le moment, dans un an ou deux, où le processus sera terminé. Si l’économie fonctionne à la satisfaction de la Banque, le taux directeur devrait être compatible avec un taux « neutre ». Même si l’estimation de la Banque pourrait changer, la neutralité est actuellement estimée à 2,25-3,25 pour cent. Si nous nous concentrons sur le point médian de 2,75 pour cent, cela signifie que la Banque a encore 200 points de base de réduction à faire. Quels seraient les rendements obligataires lorsque le taux d’escompte descendrait à 2,75 pour cent ?

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Pour construire un scénario probable, nous devons remonter dans l’histoire pour déterminer ce que pourraient être les conditions monétaires « normales ». Au cours des dix années 1996-2005, la Banque s’est efforcée d’être neutre dans sa politique, ne souhaitant ni stimuler ni restreindre l’activité économique. (Avant 1992, la Banque essayait généralement de réduire une inflation élevée. De 1992 à 1995, l’inflation était d’environ 2 pour cent, mais le taux d’escompte est resté élevé car il fallait du temps à la Banque pour gagner en crédibilité. Quant aux rendements obligataires, ils ont été poussés Après 2005, le taux d’escompte a augmenté de manière significative, puis la crise financière de 2008 a marqué le début d’une longue période de politique monétaire hyper-stimulante avec des taux d’escompte proches de zéro et des achats massifs d’obligations – qui n’étaient certainement pas neutres. )

Au cours de la décennie « normale » de 1996 à 2005, le taux d’escompte était en moyenne de 3,98 pour cent. C’est beaucoup plus élevé que 2,75 pour cent, mais la plupart des gens pensent que le taux « neutre » a diminué au fil du temps. Au cours de ces années « normales », l’écart entre le taux d’escompte et les rendements obligataires était en moyenne de 84 points de base pour les obligations à trois ans et de 112 points de base pour les obligations à cinq ans. Si l’on ajoute ces écarts à un taux bancaire « neutre » de 2,75 pour cent, cela suggère que les futurs rendements obligataires à trois et cinq ans seraient de 3,64 et 3,87 pour cent, respectivement.

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Que sont-ils maintenant ? Le taux à trois ans a clôturé la semaine dernière à 3,80 pour cent et le taux à cinq ans à 3,43 pour cent. Ainsi, les obligations à trois ans paient effectivement un peu plus que leur valeur « normale » anticipée et ont une marge de baisse – quoique de seulement 16 points de base. Mais à la clôture de la semaine dernière, les taux à cinq ans étaient déjà à 44 points. inférieur que leur taux normal attendu lorsque le taux d’escompte est « neutre ». Pour revenir à un niveau normal, sur la base de l’étalement des durées de 1996 à 2005, il leur faudrait augmenter. S’ils augmentaient, les taux hypothécaires augmenteraient probablement avec eux – ce qui est assez différent de ce que prédisent la plupart des experts.

En fin de compte, un retour à la « normale » en matière de politique et de conditions monétaires n’apportera que peu ou pas de soulagement au coût de la plupart des prêts hypothécaires. Le coût des prêts hypothécaires à long terme pourrait même augmenter. Le corollaire est que les rendements obligataires actuels sont assez faibles par rapport au taux d’escompte actuel et aux estimations du taux « neutre ». Les marchés obligataires sont tournés vers l’avenir, voient probablement au-delà des réductions des taux d’escompte et attachent une grande importance au retour réussi à l’objectif d’inflation.

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Il est toutefois possible que les baisses de taux d’intérêt aient un effet indirect sur le marché immobilier, car le coût des prêts automobiles, des marges de crédit et autres emprunts à la consommation diminue et une politique monétaire plus souple offre une plus grande certitude quant à la croissance de la production et des revenus.

Poste financier

Don Drummond, boursier Stauffer-Dunning à l’Université Queen’s, est chercheur en résidence à l’Institut CD Howe.

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