Par Carl Gomez
Aucune question ne unit plus les électeurs canadiens que le sentiment que les coûts du logement au Canada sont devenus extrêmement incontrôlables, en particulier pour les jeunes qui espèrent entrer sur le marché. Ils n’ont pas tort : sur les marchés de Vancouver et de Toronto, le prix moyen des maisons a dépassé le million de dollars, et des trajectoires similaires peuvent être observées dans des villes moins chères.
Les décideurs politiques ont réagi dans une certaine mesure en encourageant davantage d’investissements résidentiels, et le logement développement a en effet bondi. Malgré des taux d’intérêt et des coûts de construction plus élevés, le nombre de logements en construction au Canada atteignait un niveau record de plus de 350 000 à la fin de 2023. Construire davantage était censé être la solution à cette crise – alors pourquoi cela n’a-t-il pas fonctionné ?
La vérité est que, même si nous dépassons nos niveaux auparavant anémiques de construction de logements, la croissance rapide de la population, entraînée en partie par des niveaux d’immigration élevés, a gonflé la demande et a mis hors de portée l’équilibre du logement abordable. Ce n’est pas un problème qui peut être résolu en une ou même en quelques années supplémentaires de construction. Nos dirigeants à tous les niveaux, des conseils municipaux aux fonctionnaires fédéraux, doivent reconnaître à quel point nos politiques d’aménagement et de logement ne parviennent toujours pas à offrir un logement abordable à des millions de Canadiens.
La grande majorité des nouvelles unités de logement récemment construites se trouvent dans des immeubles multifamiliaux ; principalement des appartements et des copropriétés locatifs. Il faut environ 200 nouveaux projets locatifs multifamiliaux par million d’habitants pour maintenir un équilibre entre l’offre et la demande d’appartements locatifs ; Au cours des trois dernières décennies, le Canada a régulièrement sous-produit ce niveau et n’a commencé à rattraper le terrain perdu qu’au cours des trois dernières années. Le point de bascule semble avoir eu lieu dans les années 1990, lorsque le taux d’inoccupation des appartements locatifs au Canada est tombé d’environ 5 pour cent au début des années 90 et s’est maintenu à un niveau extrêmement serré de 2 à 3 pour cent par la suite. À la fin de l’année dernière, il était tombé à un peu plus de 1 %, une fenêtre d’options terriblement petite pour les locataires.
Les acheteurs de copropriétés sont également confrontés à une concurrence supplémentaire de la part des investisseurs spéculatifs. Même si la plus grande partie de la demande d’unités de copropriété provient de personnes souhaitant les occuper elles-mêmes, ces unités sont souvent être achetés par des investisseurs qui s’y intéressent davantage comme moyen d’appréciation du capital que comme lieu de vie.
Mais le boom immobilier s’est principalement limité à la construction de logements multifamiliaux. La nouvelle offre de maisons individuelles unifamiliales, l’aspiration de millions de jeunes Canadiens, continue d’être entravée par un manque de développement dont on a désespérément besoin. Fin 2023, seulement environ 30 000 maisons unifamiliales individuelles avaient été construites, contre plus de 40 000 unités par an à la fin des années 1980, lorsque la population du pays représentait près de la moitié de sa population actuelle. Nous ne construisons tout simplement pas le volume de nouvelles maisons nécessaire pour rendre l’accession à la propriété accessible à la prochaine génération de Canadiens.
La principale cause de ce manque est le zonage excessivement restrictif dans la plupart des juridictions, ce qui rend difficile, voire impossible, la construction de nouvelles maisons orientées vers le sol là où elles sont le plus recherchées. Nous avons légiféré pour créer un marché de maisons individuelles artificiellement rare. en conséquence, les prix des maisons individuelles corrigés de l’inflation depuis la fin des années 1980 ont plus que triplé.
La bonne nouvelle est que les décideurs politiques peuvent prendre certaines mesures pour résoudre ces problèmes, rétablir l’équilibre du marché résidentiel et rendre la location et l’accession à la propriété beaucoup plus abordables pour les Canadiens. Il sera utile d’appuyer encore plus fortement sur la construction multifamiliale pour combler les déficits des années précédentes, tout comme les restrictions sur les investissements spéculatifs sur le marché des copropriétés qui libèrent des logements pour les propriétaires occupants. Réduire les niveaux d’immigration permettrait également de mieux aligner l’offre sur la demande.. Plus important encore, les restrictions de zonage locales qui rendent pratiquement impossible la construction de nouvelles maisons doivent être assouplies.
Ces actions prendront du temps et pourraient ébouriffer ceux qui ont bénéficié des avantages de nos politiques de logement mal alignées. Mais ils constituent une voie valable et importante pour garantir un logement véritablement abordable pour tous les Canadiens.
Carl Gomez est économiste en chef et responsable de l’analyse de marché pour CoStar Group Canada.