Méfiez-vous des implications fiscales du déchargement de vos biens immobiliers aux États-Unis

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La pandémie empêchant de nombreux Canadiens de passer du temps dans leurs propriétés de vacances aux États-Unis, il est prudent de supposer que plus d’un envisagent de les vendre.

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Vendre une propriété aux États-Unis est une décision difficile, en particulier lorsque les impôts sont pris en compte. Et si vous décédez alors que vous possédez une propriété aux États-Unis, vos héritiers connaîtront de graves maux de tête.

Voici quelques-uns des pièges du déménagement de votre propriété aux États-Unis. Vous ne pourrez pas les éviter, mais être préparé peut adoucir le coup.

Vendre votre propriété aux États-Unis

La première chose à savoir sur la vente d’une maison aux États-Unis est qu’après l’avoir vendue, vous êtes légalement obligé de produire une déclaration de revenus auprès de l’Internal Revenue Service, même si vous vendez à perte. Vous devrez remplir le formulaire IRS 1040NR, le document utilisé pour les non-résidents. Si vous possédez la propriété depuis plus d’un an, vous devrez également remplir un formulaire d’annexe D, qui détaille les gains en capital.

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Les prélèvements américains sur les gains en capital peuvent être sévères. Terry Ritchie, vice-président et associé chez Cardinal Point Capital Management à Calgary, affirme que le taux de gains en capital maximum en Amérique est actuellement de 37 pour cent. Vous devrez également payer à l’IRS une retenue à la source sur le produit brut de votre vente.

« Lorsqu’un non-résident des États-Unis vend une propriété, l’IRS s’assure qu’il récupère son argent », explique Ritchie. « Il y a donc une obligation de retenir l’impôt lorsque la propriété est vendue. »

Ritchie explique que l’IRS retient généralement 15 pour cent des produits bruts, mais si ceux-ci sont inférieurs à 1 million de dollars américains, le niveau de retenue à la source serait de dix pour cent. Si les acheteurs envisagent d’utiliser la propriété comme résidence principale et que le produit de la vente est inférieur à 300 000 USD, aucune retenue à la source ne sera alors requise.

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Certains États, dont la Californie et Hawaï, ont leurs propres retenues à la source. Mais la plupart, y compris les favoris des snowbirds, la Floride et l’Arizona, ne le font pas.

Vous devrez également payer de l’impôt sur le produit de votre vente au Canada, en le rapprochant en dollars canadiens et en l’inscrivant sur votre déclaration de revenus.

« Généralement, le niveau d’impôt que nous payons au Canada sur les bénéfices sera plus élevé que du côté américain », dit Ritchie, ajoutant que les vendeurs peuvent aider à atténuer l’impôt avec un crédit d’impôt étranger basé sur le montant payé à l’IRS.

Obtenir un crédit d’impôt étranger approuvé peut être un problème. Ritchie dit que l’Agence du revenu du Canada demandera une copie d’une transcription de compte IRS pour montrer que l’impôt a vraiment été payé aux États-Unis, et que vous devrez également présenter une copie de votre déclaration de revenus américaine.

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Impôts sur le décès et les successions

Ritchie dit qu’il est rare que des Canadiens meurent en possession de biens américains. Si un couple possède une propriété en commun et que l’un d’eux décède, le partenaire restant finit généralement par l’utiliser moins et finalement la vend avant de mourir.

Dans les rares cas où des résidents canadiens décèdent alors qu’ils possèdent une résidence aux États-Unis, leurs héritiers ou un exécuteur testamentaire devront passer par le rigamarole des droits de succession pour l’IRS.

Mais la plupart des Canadiens n’auront pas à payer d’impôts successoraux parce que l’IRS offre une exemption plutôt généreuse — 11,7 millions de dollars; le double pour un couple. Si vos actifs mondiaux totalisent moins de 11,7 millions de dollars, vous êtes complètement tiré d’affaire.

Ritchie dit que les avocats et les comptables facturent souvent aux Canadiens « beaucoup d’argent » pour les aider à éviter de payer des droits de succession. Mais pour la plupart de ces propriétaires, ce n’est pas un problème.

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« Il est important de comprendre les implications de la planification successorale, mais cela ne revient pas aussi souvent dans un sens pratique que si vous deviez louer ou vendre votre propriété », dit-il.

Voici où les choses peuvent devenir désagréables

Si vous deviez décéder alors que vous déteniez toujours votre propriété aux États-Unis et que sa valeur est supérieure à 60 000 $, votre exécuteur testamentaire est toujours tenu de produire une déclaration de succession aux États-Unis, le formulaire 706NA. Ce n’est pas seulement un exercice de coche. Votre succession devra divulguer la juste valeur marchande de tout ses avoirs mondiaux à la date du décès.

« Vous devez vous déshabiller et vous présenter à l’IRS, en toute transparence », explique Ritchie. « Si vous avez une entreprise au Canada, un REER, un FERR, des comptes bancaires, des polices d’assurance — tous ces renseignements doivent être inclus et évalués aux fins de l’impôt successoral américain — même si le résultat net de cet exercice va être zéro.

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Ce n’est pas tout. Lorsque vous soumettez une déclaration de droits de succession, les actifs saisis dans votre 706NA sont gelés. « Cela pourrait prendre un an, voire plus, pour que l’IRS examine même la déclaration de succession et autorise le dégel de la propriété. C’est pénible… mais c’est comme ça que ça marche », dit Ritchie.

Au Canada, votre succession devra payer un impôt de disposition réputé, lorsque la propriété est considérée comme ayant été vendue à la juste valeur marchande, ajustée en dollars canadiens, au moment de votre décès.

«Beaucoup de snowbirds se préoccupent de leurs problèmes avec les États-Unis alors qu’en fin de compte, c’est le Canada qui va les attraper», dit Ritchie.

Si vous décédez et laissez un conjoint dans le deuil, l’impôt sur la disposition réputée peut être reporté en transférant le bien à votre partenaire. Si votre conjoint décède alors qu’il est en possession du bien, sa succession devra éventuellement payer l’impôt.

Et si aucun impôt successoral n’a été payé aux États-Unis, il n’y aura pas de crédit d’impôt étranger disponible pour aider à réduire le coup.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.