Robert McLister : 10 tendances hypothécaires que je surveille de près cette année

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Dans une nouvelle chronique hebdomadaire, le stratège hypothécaire Robert McLister apporte au Financial Post son point de vue inégalé sur le marché hypothécaire canadien, dévoilant les dernières tendances et détaillant les opportunités de financement que les consommateurs ne voudront pas manquer.

Avec des centaines de prêteurs et des milliers de prêts hypothécaires, identifier l’option de financement optimale nécessite du savoir-faire.

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Le problème est que la plupart des gens ne feuilletent pas exactement les tableaux d’amortissement pendant leurs pauses-café. L’emprunteur moyen n’obtient un prêt immobilier que tous les 3,8 ans environ, ce qui est juste le temps d’oublier ce que vous avez appris en recherchant votre dernier prêt hypothécaire – si vous en aviez un.

C’est là qu’intervient cette chronique. Si j’ai appris quelque chose après 17 orbites autour du soleil en tant que conseiller hypothécaire, c’est comment aider les gens à éviter des erreurs coûteuses.

Qu’est-ce qu’une erreur hypothécaire coûteuse ?

Eh bien, les emprunteurs perdent constamment de l’argent pour toutes sortes de raisons :

• Choisir un terme avec une probabilité plus faible d’économies d’intérêts
• Bâcler leurs négociations tarifaires
• Payer des frais inattendus
• Se faire aspirer par de lourdes pénalités pour remboursement anticipé
• Négliger la valeur de la flexibilité du refinancement
• Ignorer le coût d’opportunité d’un amortissement plus court
• Se contraindre à des prêts hypothécaires moins transférables
• S’appuyer sur des conseils biaisés par la rémunération
• Attendre des années pour économiser en vue d’un acompte alors que les prix des maisons s’envolent.

Dans les mois et les années à venir, nous éviterons ensemble ces faux pas financiers. Et tout en gardant une plus grande partie de votre argent hors des poches des prêteurs, nous essaierons de nous amuser un peu en cours de route.

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Cela nous amène au marché hypothécaire de cette année, qui promet plus de suspense qu’une lettre non ouverte de la société de loterie. Voici 10 choses que je surveillerai de près au fil de l’année.

Baisse ou chute des taux

Jamais auparavant la Banque du Canada n’a augmenté les taux d’intérêt à un niveau plus élevé – de manière proportionnelle – qu’elle ne l’a fait de mars 2022 à juillet 2023. taux préférentiel presque doublé, ce qui ne s’est jamais produit au cours d’un seul cycle de taux.

La bonne nouvelle est que, sauf nouveau choc inflationniste inattendu, le taux d’inflation actuel est de 7,20 pour cent. taux préférentiel est en sursis. Les consommateurs ne peuvent pas supporter longtemps un taux directeur au plus haut depuis 23 ans. C’est pourquoi les banques centrales et les investisseurs qui parient sur l’orientation des taux prévoient tous une baisse des taux d’ici le second semestre de cette année.

Un retour à la variable

Les prêts hypothécaires à taux variable sont tombés en disgrâce au cours des 18 derniers mois, leur part des nouveaux prêts hypothécaires étant tombée à 5 % en juillet dernier, après un sommet de 57 % en janvier 2022. Mais une fois que les banques centrales ont signalé des baisses de taux imminentes et Les remises sur les prêts hypothécaires à taux variable non assurés s’améliorent, davantage d’emprunteurs feront flotter leurs taux. Ce changement pourrait se produire dès le printemps ou aussi tard que l’automne ou au-delà.

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Relance du refinancement

Pour des centaines de milliers de Canadiens, le remède au blues des taux élevés consiste à se refinancer à des taux plus bas. À mesure que les taux baissent, nous assisterons à un mini-boom des refinancements de la part de personnes essayant d’alléger leur fardeau de paiement. Et ce, malgré de lourdes pénalités de refinancement anticipé. Mais ne vous attendez pas à cette vague de refi avant taux hypothécaires commencez par un « 3 ».

Un concurrent clé raccroche les gants

Le 1er avril, le Canada perd sa principale rivale, la Banque Royale du Canada, qui rachète HSBC Canada. La question est : est-ce que quelqu’un se mettra à la place de HSBC pour faire la promotion du leader du secteur des assurances non assurées ? taux hypothécaires ça faisait? Ne retenez pas votre souffle, du moins pas cette année.

L’IA contracte des hypothèques

La plupart des demandeurs de prêt hypothécaire veulent qu’on leur tienne la main, mais pas tout le monde. Les prêteurs férus de technologie cibleront ces derniers en remplaçant le personnel par l’intelligence artificielle et en réduisant leurs taux. D’ici fin 2024, une part infime mais croissante de débiteurs hypothécaires expérimentés et qualifiés troquera le contact humain contre des solutions hypothécaires moins chères basées sur l’IA.

Abordabilité éphémère

RBC estime que nous avons besoin de 315 000 nouveaux logements chaque année pour suivre le rythme de la formation de ménages alimentée par l’immigration. Cela représente 37 pour cent de plus que ce que le Canada réalise actuellement chaque année. Jusqu’à ce que cet écart soit comblé, l’inabordabilité galopante demeure une menace. La baisse des taux ne fera qu’attirer davantage d’acheteurs. Même la hausse des salaires – qui augmentent rapidement de 4 à 5 pour cent et qui contribuent généralement à l’abordabilité – stimulera l’achat d’un logement. Cela aussi finira par mettre à rude épreuve l’accessibilité financière. Estimant que ces déséquilibres sont favorables au logement, les acheteurs profiteront de toute faiblesse des prix, en particulier dans les régions à forte migration nette.

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Plus de réglementation

Le régulateur bancaire canadien envisage de limiter les prêts aux emprunteurs dont le revenu dépasse un certain multiple du montant du prêt hypothécaire. Le Bureau du surintendant des institutions financières affirme que ces limites seront spécifiques au prêteur et confidentielles, citant les réglementations en matière de confidentialité. Néanmoins, les prêteurs sous réglementation fédérale resserreront progressivement le crédit à cause de cela.

Il est également fort probable que le BSIF réduise l’amortissement maximal que les prêteurs peuvent utiliser lors du calcul des ratios d’endettement des emprunteurs. Ils pourraient la fixer à 30 ans, ou pire, 25 ans. Cela pourrait exclure les emprunteurs les plus solvables des prêteurs réglementés par le gouvernement fédéral.

Un nouveau hack d’abordabilité

Alors que les emprunteurs ont du mal à obtenir des prêts hypothécaires, davantage se tourneront vers les fournisseurs de capitaux propres en 2024. C’est là qu’un investisseur finance une partie de votre mise de fonds en échange d’une part de l’appréciation du prix de votre maison. L’une des raisons pour lesquelles le capital-actions n’a pas pris de l’ampleur est que pratiquement aucun prêteur hypothécaire de premier ordre ne l’autorise pour les prêts hypothécaires non assurés. Vous devez faire appel à un prêteur non privilégié tel qu’Equitable Bank ou Community Trust, par exemple. Cela va changer cette année alors que plusieurs banques testent des programmes de partage de capitaux propres.

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Mandats de six mois

Les prêts hypothécaires à six mois à prix réduit constituent une autre solution de contournement pour les emprunteurs qui ne réussissent pas le test de résistance hypothécaire du gouvernement. Les taux sur six mois sont aussi bas que 3,99 pour cent. Plus le taux est bas, plus le test de résistance est facile. Ces prêts permettent en gros de gagner jusqu’à 7 pour cent de pouvoir d’achat. Ils sont disponibles auprès de prêteurs tels que True North Mortgage et Marathon Mortgage, nécessitent une assurance par défaut et peuvent être renouvelés en durées fixes ou variables sur deux ans. (Remarque : Des frais de 1 % s’appliquent si vous ne renouvelez pas après les six premiers mois.)

Plus de prêts hypothécaires à risque

Des règles hypothécaires d’une main de fer, des taux qui explosent et des prix immobiliers élevés forceront davantage d’emprunteurs à se tourner vers des prêteurs non privilégiés plus coûteux cette année. Certains prêteurs privés et sociétés de placement hypothécaire facturent désormais des taux que nous n’avons pas vus depuis 40 ans. Et les gens les paient.

Votre humble serviteur enverra des dépêches du secteur des prêts hypothécaires – sur ces événements hypothécaires et plus encore – chaque semaine, ici même.

Robert McLister est stratège hypothécaire chez FixeouVariable.ca et éditeur de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.