Le plafonnement des visas étudiants devrait atténuer l’inflation des prix des loyers, selon Tiff Macklem

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OTTAWA — Alors que le débat fait rage sur la manière de lutter contre la hausse rapide des coûts du logement, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, affirme que le plafond récemment annoncé sur les inscriptions d’étudiants internationaux devrait contribuer à atténuer l’inflation des prix des loyers.

« Vous avez vu cette semaine le gouvernement plafonner les visas étudiants », a déclaré Macklem dans une entrevue avec La Presse Canadienne.

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« Cela, je pense, contribuera à alléger un peu la pression sur les loyers à l’avenir. »

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Le gouvernement fédéral a annoncé une limite de deux ans pour les nouveaux permis d’études afin de maîtriser l’essor du programme d’étudiants internationaux.

Le ministre de l’Immigration, Marc Miller, a déclaré lundi lors d’une retraite du cabinet à Montréal que le nombre de nouveaux visas délivrés cette année serait plafonné à 364 000, soit une baisse de 35 pour cent par rapport aux près de 560 000 délivrés l’année dernière. Le chiffre pour 2025 sera fixé après une évaluation de la situation plus tard cette année.

Cette décision a été motivée en partie par la pression que la forte croissance démographique exerce sur le marché immobilier.

De nombreux économistes conviennent que le plafonnement du nombre de nouveaux permis d’études délivrés pourrait contribuer à modérer l’inflation des prix des loyers, mais on ne sait pas exactement dans quelle mesure cela pourrait faire baisser les prix des loyers.

«Même si je vois le taux de croissance et les loyers ralentir un peu, je doute sincèrement que les loyers vont aller dans la direction opposée», a déclaré Douglas Porter, économiste en chef à la Banque de Montréal.

« En fin de compte, je crois que nous allons toujours être confrontés à une inflation des loyers assez importante au cours des deux prochaines années. »

La Banque du Canada a réalisé des progrès significatifs dans sa lutte contre l’inflation amorcée en mars 2022 lorsqu’elle a commencé à relever son taux d’intérêt directeur cible. Les prix augmentent à un rythme plus lent dans l’ensemble de l’économie et moins de biens et de services connaissent des augmentations de prix anormalement importantes.

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Même s’il y a eu des obstacles sur le chemin vers l’objectif de 2 pour cent de la banque, le taux d’inflation du Canada est devenu beaucoup plus gérable, s’établissant à 3,4 pour cent en décembre.

Cependant, la Banque du Canada est confrontée à un problème épineux : les coûts du logement augmentent rapidement et les hausses des taux d’intérêt ne peuvent pas y remédier.

Porter dit qu’en temps normal, la Banque du Canada aurait pu ignorer une forte hausse des coûts du logement.

Mais après deux années d’inflation supérieure à l’objectif, il affirme que la banque centrale ne peut pas se permettre de laisser l’inflation rester élevée plus longtemps, car cela risque d’alimenter des attentes inflationnistes plus élevées.

« Nous sommes dans cette situation difficile où, oui… l’inflation (autre que pour) le refuge doit fondamentalement être inférieure à l’objectif pendant un certain temps ici pour que la banque se rapproche d’atteindre son objectif », a déclaré Porter.

Mercredi, la Banque du Canada a annoncé sa décision de maintenir son taux d’intérêt directeur à 5 pour cent une fois de plus et a indiqué qu’elle avait commencé à discuter du calendrier des réductions de taux.

Mais la banque centrale a souligné le rôle que jouent les prix du logement et des produits alimentaires dans le maintien de l’inflation, notant que les coûts du logement sont désormais le principal moteur d’une inflation supérieure à l’objectif.

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« Nous nous attendons à une décélération continue des prix alimentaires », a déclaré Macklem lors de l’interview de mercredi. « Le logement, je l’admets, est plus difficile à prévoir. »

Le gouverneur devrait faire attention à ne pas trop se fier à l’inflation des prix du logement lorsqu’il s’agit de déterminer l’orientation future de la politique monétaire.

Royce Mendès

En décembre, les coûts du logement, qui tiennent compte des coûts d’accession à la propriété et de location, étaient de 6 pour cent plus élevés qu’il y a un an, dépassant largement l’inflation globale.

Les données de Rentals.ca et de la société d’études de marché Urbanation ont montré que le loyer moyen demandé pour décembre au Canada a bondi de 8,6 pour cent d’une année sur l’autre pour atteindre un niveau record de 2 178 $ par mois.

Lorsqu’on lui a demandé comment la banque centrale envisageait de revenir à une inflation de 2 pour cent si les prix du logement continuaient de monter en flèche, le gouverneur a répondu qu’une croissance plus lente des prix dans d’autres secteurs de l’économie devrait compenser la hausse des coûts du logement.

« Il est nécessaire de constater une nouvelle décélération de certaines des autres composantes (de l’inflation) », a-t-il déclaré.

Royce Mendes, directeur général et responsable de la stratégie macro chez Desjardins, affirme que la Banque du Canada devrait être patiente et permettre que l’inflation des prix du logement s’atténue avec le temps.

« Le gouverneur devrait faire attention à ne pas trop interpréter l’inflation des prix du logement lorsqu’il s’agit de déterminer l’orientation future de la politique monétaire », a-t-il déclaré.

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Être trop agressif et maintenir des taux d’intérêt élevés pendant trop longtemps entraînerait des difficultés économiques considérables, a-t-il déclaré.

« Si la banque veut ramener l’inflation totale à 2 pour cent à court terme, elle va devoir écraser l’économie pour ramener toute cette autre inflation à pratiquement zéro », a prévenu Mendes.

L’abordabilité du logement est un problème majeur au Canada depuis la pandémie pour diverses raisons, notamment la forte croissance démographique qui a exacerbé une pénurie de logements préexistante.

Mike Moffatt, expert en logement et professeur d’économie à l’Université Western, a déclaré que l’afflux d’étudiants internationaux venant au Canada exerce une pression sur le marché du logement.

L’augmentation du nombre de résidents temporaires signifie que des milliers de personnes supplémentaires sont en concurrence pour des locations à moindre coût et que les investisseurs achètent des propriétés pour les convertir en logements étudiants, a-t-il déclaré.

« Il est bon de voir le gouvernement fédéral commencer à ramener une certaine rationalité au nombre d’étudiants internationaux », a déclaré Moffatt.

« Nous devons infléchir la courbe et permettre au marché immobilier de rattraper la croissance de notre population. »

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Les décisions politiques de la Banque du Canada ont toutefois également contribué à l’inflation des prix du logement en augmentant les frais d’intérêt hypothécaires pour les propriétaires. Dans le même temps, les promoteurs immobiliers sont moins enclins à construire lorsque le financement est coûteux, ce qui accroît la pression sur l’offre de logements.

Au mieux, Mendes a déclaré que l’effet de la politique monétaire sur les coûts du logement est « ambigu ».

« Au pire, la politique de taux d’intérêt élevés de la Banque du Canada alimente en fait une partie de l’inflation du secteur du logement », a-t-il déclaré.

Au pire, la politique de taux d’intérêt élevés de la Banque du Canada alimente en fait une partie de l’inflation du secteur du logement.

Royce Mendès

La Banque du Canada s’est fait plus entendre au cours des derniers mois sur sa capacité limitée à contrôler la flambée des coûts du logement.

Il a noté que la forte croissance démographique a atténué l’effet des taux d’intérêt plus élevés sur d’autres composantes du logement, comme le prix des logements, et a mis en évidence un manque d’offre de logements.

Les loyers ont également grimpé en flèche à mesure que davantage de nouveaux arrivants entrent dans le pays et cherchent un logement.

« Nous avons depuis longtemps un problème structurel d’offre de logements au Canada », a déclaré Macklem. « Avec l’augmentation rapide de l’immigration récemment, cela a exacerbé ce problème. »

Le gouverneur n’avait pas de réponse quant à l’effet net de la croissance démographique sur l’inflation et donc sur les décisions de politique monétaire de la banque centrale. Au lieu de cela, il a noté que la croissance démographique alimentait l’inflation grâce au logement, mais contribuait à atténuer les pressions sur les prix en atténuant les pénuries de main-d’œuvre.

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Mendes et Porter estiment tous deux que la récente croissance démographique a contribué à la montée de l’inflation.

« Je pense que l’impact net de la croissance démographique sur l’inflation a été positif. Mais cela est dû au fait que cela a exacerbé les contraintes structurelles existantes à long terme sur l’offre sur le marché du logement », a déclaré Mendes.

À long terme, Porter a déclaré que l’effet de la croissance démographique sur l’inflation pourrait être neutre.

Même si les problèmes de logement au Canada devraient persister à court terme, Macklem a exprimé un certain optimisme quant au fait que les récentes annonces du gouvernement concernant le logement – ​​notamment en rendant plus de terrains disponibles et en réduisant les formalités administratives – contribueront à réduire l’écart entre l’offre et la demande au fil du temps.

— Avec des fichiers de Mia Rabson

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