Un effort de « guerre » pour construire des maisons nécessitera plus qu’un simple catalogue

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L’aggravation de la crise du logement a incité le gouvernement fédéral du Canada à invoquer la rhétorique du temps de guerre, en empruntant des stratégies de construction d’une époque révolue pour loger les anciens combattants de la Seconde Guerre mondiale. Mais peut-être que trop de choses ont changé au cours des 80 dernières années pour suggérer que les plans de construction du passé peut livrer aujourd’hui.

Le ministre du Logement, Sean Fraser, a récemment annoncé que le gouvernement fédéral publierait un catalogue de conceptions et de plans de bâtiments pré-approuvés pour les constructeurs afin d’accélérer le processus de construction. Ce faisant, il emprunte une feuille vieille de 80 ans aux efforts de construction d’après-guerre qui ont produit en masse des logements pour les anciens combattants fatigués de la guerre revenant d’une guerre en Europe qui les a laissés financièrement et physiquement fauchés. Beaucoup de ces maisons construites après la guerre sont toujours debout, mais sont de plus en plus converties ou remplacées par des habitations plus récentes et plus grandes.

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Le gouvernement croit que ce qui a fonctionné il y a soixante-dix ans fonctionnera encore aujourd’hui. Mais son optimisme est quelque peu déplacé étant donné que les changements sociétaux et économiques massifs en cours rendront les anciennes recettes moins pertinentes et moins efficaces aujourd’hui. De plus, les plans de logement des années 1950 n’ont pas fonctionné aussi harmonieusement que le gouvernement a tendance à le croire.

En théorie du moins, les projets du gouvernement constituent un pas dans la bonne direction. Il a l’intention d’élaborer un catalogue de conceptions de bâtiments de différents types en consultation avec l’industrie et, très probablement, les autorités municipales en matière de planification. Le résultat sera des conceptions de logements standardisées dont l’approbation devrait prendre moins de temps en réduisant les formalités administratives et dont la construction prendra moins de temps.

Mais ce qui fonctionne en théorie ne fonctionne parfois qu’en pratique. Considérons que le véritable boom immobilier au Canada s’est produit dans les années 1970, lorsque la construction de près de 2,5 millions de maisons a commencé, le plus grand nombre jamais enregistré depuis le début des années 1920. Ce boom n’est pas le résultat de catalogues pré-approuvés, mais de toute une série d’initiatives visant à mobiliser les promoteurs, les investisseurs et les prêteurs soutenus par le gouvernement. La plupart des logements locatifs construits aujourd’hui datent de la fin des années 1960 et du début des années 1970.

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Le volume de construction de logements d’après-guerre était bien inférieur à celui des années 70. Alors que près de 2,5 millions de logements ont été construits dans les années 70, seulement 500 000 ont été construits dans les années 40 et environ 1,1 million dans les années 50.

Un autre malentendu critique est la croyance selon laquelle la construction a commencé après la fin de la guerre, ce qui est faux. Le gouvernement a financé la construction de milliers de logements de location pendant la Seconde Guerre mondiale pour loger les ouvriers fabriquant des munitions pour l’effort de guerre. Plus de 20 000 logements ont été construits, principalement en location, pour accueillir ces travailleurs. Après la guerre, les travailleurs ont eu la possibilité d’acheter ces maisons.

Les différences culturelles, démographiques, financières et spatiales entre aujourd’hui et le milieu des années 1940 sont considérables et pourraient limiter l’utilité des conceptions cataloguées pour stimuler un boom de la construction. Par exemple, dans les années 1950, les administrations municipales avaient moins de pouvoir qu’aujourd’hui. Les municipalités étaient petites en taille, en budget et en portée. Ils étaient prêts à accepter des conceptions approuvées par le gouvernement fédéral puisque la plupart des municipalités n’avaient pas suffisamment de personnel pour faire face aux complexités et aux volumes.

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Les terrains étaient également facilement disponibles au sein et autour des municipalités centrales. De nombreuses maisons ont été construites sur des terrains non viabilisés avec des égouts septiques et de l’eau de puits. Les NIMBY n’étaient pas encore nés et n’avaient pas établi d’alliances contraignantes avec les représentants municipaux pour limiter l’offre. Les anciens combattants et les nouveaux immigrants européens ont fourni une main-d’œuvre abondante dans la construction. Les problèmes de financement ont toutefois persisté.

Tout aussi important est que les goûts des consommateurs n’avaient pas encore évolué dans les années 40 et 50, les acheteurs se déplaçant d’une journée portes ouvertes à l’autre à la recherche de la maison idéale dans un quartier agréable. Les conceptions pré-approuvées d’aujourd’hui concerneront probablement des maisons simples qui peuvent être construites rapidement et à moindre coût. Le défi pour les constructeurs de maisons cataloguées sera de trouver des acheteurs et des locataires dont les idéaux de logement élégants peuvent se limiter à des logements de petite taille et sans fioritures.

Le gouvernement fédéral a l’intention de consulter les parties prenantes concernées l’année prochaine et de publier les plans catalogués d’ici la fin de l’année. Cela nécessitera l’établissement d’un consensus autour des conceptions et des spécifications entre les constructeurs, les promoteurs et les régulateurs municipaux. Les provinces devront également s’impliquer. Les catalogues seront probablement disponibles en 2025 et la construction pourrait démarrer par la suite.

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Les prochaines élections fédérales sont prévues pour octobre 2025. Cette date pourrait être avancée si le gouvernement actuel ou ses dirigeants ne jouissent plus de la confiance du Parlement. Le logement restera probablement une question brûlante, voire la principale, lorsque les Canadiens se rendront aux urnes en 2025.

En novembre, les mises en chantier ont chuté de 22 pour cent d’un mois à l’autre, suggérant que malgré le discours du gouvernement, la construction de logements peine encore à décoller. Le coût élevé de l’emprunt et les frais de développement excessivement élevés ne sont que deux des nombreux obstacles que les plans catalogués pourraient ne pas surmonter.

« La difficulté ne réside pas tant dans le développement de nouvelles idées que dans la fuite des idées anciennes », a observé John Maynard Keynes. Bien qu’imprégnés de succès historiques, les catalogues prévus par le gouvernement doivent être complétés par des solutions contemporaines pour répondre aux exigences uniques de notre époque.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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