Posthaste : préparez-vous au « grand ajustement » du marché immobilier canadien

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Les prix des logements devraient revenir aux sommets pandémiques d’ici la même période l’année prochaine, selon un nouveau rapport interrogé auprès des courtiers immobiliers de tout le pays.

Royal LePage prévoit que le prix global d’une maison au Canada augmentera de 5,5 % d’une année sur l’autre d’ici la fin de 2024 pour atteindre 843 684 $.

« Sur la base de ces prévisions, d’ici la fin de l’année prochaine, les prix de l’immobilier auront essentiellement remonté jusqu’à leur pic pandémique, atteint au premier trimestre 2022 », indique le rapport.

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Mais il y a d’abord le « grand ajustement ».

Au cours des quatre dernières années, le marché immobilier canadien a connu des « montagnes russes », disent les agents immobiliers.

Après la chute des ventes pendant les confinements liés à la pandémie, les acheteurs sont revenus sur le marché, attirés par des taux d’emprunt bon marché. La forte demande a poussé les prix à des niveaux sans précédent. Au plus fort du boom en février 2022, le prix moyen atteignait 816 720 $, selon les chiffres de l’Association canadienne de l’immeuble.

Entrez dans la Banque du Canada. Le cycle de hausse des taux d’intérêt le plus agressif de mémoire récente a entraîné le marché dans une correction prolongée qui, à l’exception d’un bref rallye au printemps dernier, se poursuit aujourd’hui.

Les acheteurs, découragés par la hausse des coûts d’emprunt, restent à l’écart et les stocks s’accumulent partout au pays. Bien que les ventes soient en baisse de 20 à 30 pour cent dans certaines régions, la baisse des prix des maisons est modeste, a déclaré Royal LePage.

« Pour l’avenir, nous considérons 2024 comme un tournant important pour l’économie nationale, alors que la majorité des Canadiens reconnaissent que l’ère des taux d’intérêt ultra-bas est révolue », a déclaré Phil Soper, directeur général de Royal LePage.

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« Nous croyons que le ‘grand ajustement’ à des coûts d’emprunt tolérables, se situant dans la fourchette moyenne à un chiffre, aura une forte emprise sur notre conscience collective après seulement de modestes réductions de taux par la Banque du Canada. »

Pour de nombreux Canadiens, cet ajustement sera vraiment formidable.

Même si le taux directeur actuel de 5 pour cent de la Banque du Canada est bien inférieur aux taux extrêmes à deux chiffres des années 1980 et 1990, il reste bien plus élevé que ce à quoi de nombreux Canadiens sont habitués.

Depuis la grande crise financière de 2009, le taux de référence de la Banque n’a pas dépassé 1,75 pour cent jusqu’en 2022. Plus d’une décennie de taux proches du plus bas ont précédé ce dernier cycle de hausse.

Royal LePage fixe la nouvelle norme pour les taux hypothécaires à quatre à cinq pour cent, soit un peu au-dessus du plus bas de 2021 de 1,4 pour cent.

« Depuis un an, de nombreux Canadiens sont obsédés par l’idée que les taux d’intérêt doivent baisser considérablement avant de pouvoir se permettre d’entrer ou de réintégrer le marché immobilier », a déclaré Soper.

« L’acceptation qu’un taux hypothécaire de quatre à cinq pour cent est la nouvelle norme devrait libérer la demande refoulée, alors que les premiers acheteurs, grâce aux économies accumulées pendant la baisse prolongée du marché immobilier, retrouvent la confiance nécessaire pour faire du shopping à domicile. »

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Cela ne se produira probablement pas avant la seconde moitié de 2024, lorsque Royal LePage prédit que la Banque du Canada commencera à assouplir lentement les taux d’intérêt à la fin de l’été ou à l’automne. Leurs prévisions sont plus tardives que celles de nombreux économistes et marchés qui prévoient des réductions dès mars ou avril.

Le troisième trimestre connaîtra les gains les plus importants, les prix des maisons augmentant de 3,3 pour cent sur un an. Au quatrième trimestre, les prix augmenteront de 5,5 pour cent.

À l’échelle régionale, les prix des maisons à Calgary connaîtront une hausse de 8 % d’ici la fin de 2024.

« Nous prévoyons que les prix des maisons augmenteront au cours de la prochaine année et dépasseront ceux des autres grandes villes, car l’abordabilité relative de Calgary continue d’attirer les acheteurs dans la ville », a déclaré Corinne Lyall, courtier de Royal LePage.

L’abordabilité demeurera un problème dans des marchés comme Toronto, où les prix des maisons devraient augmenter de 6 pour cent pour atteindre 1 198 012 $.

« Nous savons qu’il y a encore des acheteurs sur la touche qui attendent une baisse des taux d’intérêt. Ce qui n’est pas clair, c’est combien de personnes peuvent se permettre de revenir sur le marché au premier signe de réduction, et combien ne peuvent réellement pas se permettre d’effectuer des transactions dans cet environnement », a déclaré Karen Yolevski, chef de l’exploitation des Services immobiliers Royal LePage.

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Les gains seront encore plus modestes à Vancouver, le marché immobilier le plus cher du Canada. D’ici fin 2024, le prix global aura augmenté de 3 pour cent pour atteindre 1 281 732 dollars, selon les prévisions.

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Une preuve supplémentaire du poids croissant des taux d’intérêt sur les Canadiens.

Le ratio du service de la dette des ménagesqui mesure la proportion du revenu disponible consacrée au remboursement de la dette, a atteint un niveau record de 15,2 pour cent selon des données remontant au début des années 1990.

Au cours des six derniers trimestres, alors que la Banque du Canada a augmenté son taux directeur, les paiements d’intérêts sont passés de 5,9 pour cent du revenu disponible à 9,3 pour cent, le niveau le plus élevé depuis 1995, selon les économistes de la Banque Nationale du Canada.

«Il n’en demeure pas moins que les nouveaux propriétaires devront renouveler leur prêt hypothécaire à des taux plus élevés au cours des prochains trimestres», a déclaré Daren King, économiste à la Banque Nationale.

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« Cela signifie que le choc des paiements d’intérêts n’est pas terminé et représente un vent contraire pour l’économie au cours de l’année à venir. »

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