Opinion : Vous souhaitez construire davantage de logements ? Et si on taxait moins les constructeurs ?

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Par Brad Cartier

Je suis un promoteur immobilier dans la région d’Ottawa. Je suis aussi un Canadien patriote. J’ai passé 20 ans dans l’armée et dans la fonction publique fédérale et je chéris tout ce que ce merveilleux pays a à offrir. Il n’est pas du tout surprenant que plus de gens souhaitent venir au Canada que, en termes proportionnels, dans n’importe quel autre pays du G7.

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Mais comment les loger tous ? En tant que promoteur, ma mission est de construire des logements abordables et accessibles à tous. Cette mission devient chaque jour plus difficile. Pourquoi le logement est-il si inabordable ? Pourquoi les développeurs ne construisent-ils pas davantage ? Qu’est-ce qui maintient les prix si élevés ?

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Ce sont des questions complexes avec des réponses encore plus complexes. Mais une vérité simple les sous-tend : nous avons besoin que tous les niveaux de gouvernement prennent conscience du fait que ce sont eux qui profitent le plus des nouvelles constructions, mais qu’ils le font au détriment du reste d’entre nous.

Je développe de petits immeubles d’habitation dans une communauté juste à l’extérieur d’Ottawa. Nous entretenons d’excellentes relations avec les autorités municipales et les taux de développement sont plus raisonnables que dans de nombreux endroits. Cela dit, j’ai récemment achevé la construction d’un immeuble de six logements et, en additionnant mon fardeau fiscal total, j’ai payé environ 427 250 $ en impôts à différents niveaux de gouvernement. Cela représentait environ un tiers de notre coût total. Le gouvernement fédéral a perçu 117 250 $ au titre de la partie TPS de la TVH. La province de l’Ontario a reçu 160 000 $ via la partie provinciale de la TVH. Et la municipalité a perçu 150 000 $ en frais d’aménagement. Sans parler des charges sociales payées par nos salariés et sous-traitants, un coût qui nous est bien entendu répercuté, tout comme nous répercutons nos coûts. La vérité inconfortable est que ce sont les propriétaires et les locataires qui paient en fin de compte le fardeau fiscal des maisons qu’ils achètent.

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Des études confirment que mon expérience est typique. Le Centre canadien d’analyse économique (CANCEA) a récemment a publié un rapport sur la fiscalité et le logement. Ils constatent que les gouvernements gagnent beaucoup plus d’argent dans la construction de nouveaux logements – jusqu’à trois fois plus – que les promoteurs. Le fardeau fiscal sur les nouveaux logements en Ontario s’élève en moyenne à 31 pour cent du prix d’achat, soit le double du fardeau dans le reste de l’économie. Tous les impôts sur le revenu, la production, les ventes et les transferts s’additionnent clairement. Et le gouvernement fédéral est le plus grand bénéficiaire, avec une part de 39 pour cent des recettes fiscales totales. (Les provinces obtiennent 37 pour cent, les municipalités 24 pour cent.)

La même étude a révélé que l’alcool et les casinos sont nettement moins taxés que le logement. Essayez de comprendre celui-là.

Une étude récente du Groupe Altus décrit les frais gouvernementaux sur le développement de nouvelles maisons à Toronto. L’étude a révélé que les taxes moyennes pour chaque nouvelle maison unifamiliale dans la ville s’élevaient à 186 300 $, soit 21,7 pour cent du prix moyen. Et au cours des 18 derniers mois, des taux d’intérêt plus élevés ont alourdi les coûts des constructeurs.

Pour être clair, en tant que société, nous demandons aux constructeurs de mettre plus de pelles dans le sol, mais nous nous retournons ensuite les mains tendues, demandant littéralement des centaines de milliers de dollars en retour. Bien sûr, vous pouvez construire plus de maisons, cela coûtera 200 000 $ chacune, s’il vous plaît ! Au moins, demandent-ils poliment, nous sommes Canadiens, après tout. Il s’agit d’un étrange jeu de Monopoly auquel de moins en moins de propriétaires d’entreprises sophistiquées sont prêts à jouer.

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Bien sûr, tout n’est pas mauvais. Les résidences principales des personnes restent exonérées de l’impôt sur les plus-values. Et au cours des 18 derniers mois, tous les niveaux de gouvernement ont largement reconnu que la racine de la crise du logement se trouve du côté de l’offre de l’équation économique.

Le projet de loi 23 de l’Ontario a réduit certaines formalités administratives et diminué les frais. La suppression de la TPS sur la construction de logements locatifs permet désormais aux promoteurs d’économiser 5 pour cent, même si c’est encore loin des 30 pour cent prévus par le gouvernement. Et la Société canadienne d’hypothèques et de logement préconise de nouveaux programmes d’incitation pour aider à étendre les ratios prêt/valeur (LTV) et les amortissements et à réduire les taux. Ces changements méritent d’être applaudis, mais nous avons besoin d’un changement fondamental dans la façon dont les gouvernements traitent le logement.

Dans l’état actuel des choses, le logement est un centre de profit pour les gouvernements. Vous ne pouvez pas dire que vous voulez désespérément plus de quelque chose lorsque vous en tirez un multiple trois fois supérieur à celui de toute autre partie prenante. Les gouvernements doivent en prendre un pour Équipe Canada, cesser de chercher des cadeaux fiscaux et mettre davantage de chantiers en chantier. Ce capital ne leur appartient pas ; il appartient aux personnes qui ont besoin d’un toit abordable au-dessus de leur tête.

Brad Cartier est fondateur et PDG de Blair Capital, une entreprise de construction d’appartements boutique située dans la région d’Ottawa.

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